房地產開發企業財務內部控制的優化措施
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摘要：在近幾年房地產行業發展進程中，高管薪酬、內部控制等問題成為房地產開發企業內部管理的重要內容。因此，本文選取A房地產發展有限公司2016-2018年非平衡面板數據，對房地產企業內部控制有效性進行了簡單地分析。并根據房地產企業財務內部控制工作開展中存在的問題，提出了幾點優化措施。
關鍵詞：房地產;開發企業;財務;內部控制
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A
房地產行業是影響國計民生的關鍵產業。在房地產行業發展過程中，由于工程量大、環節復雜程度高、開發期長、資金占用量大等特點，房地產開發與金融行業具有緊密的聯系。這種情況下，房地產開發企業在內部資金管理、風險控制、開發資金調控等環節工作效果，就直接影響了房地產開發企業生存發展。而基于房地產開發行業的重負債性，對房地產開發企業財務內部控制進行優化分析非常必要。
1房地產開發企業財務內部控制有效性分析
1.1研究假設
從社會資本視角進行分析。現代企業制度將房地產開發企業經營者、所有者進行了分割。而房地產開發企業內高管是絕對經營管理權的掌控者。這種情況下，在基于房地產開發企業內部控制有效性影響因素假設分析過程中，可假定財務內部控制監督、財務內部控制手段、財務配置組織結構及財務內部控制管控指標為房地產開發企業財務內部控制有效性的主要影響因素。
1.2研究設計
本文以A房地產發展有限公司為初始樣本，抽取2016-2018年100條數據。借鑒國外薩奧法案中關于房地產企業財務報告內部控制有效性的實證研究報告，本文依據SEC要求，以房地產企業內部控制實質性漏洞，即materialweakness作為房地產財務內部控制有效性的判定標準。同時依據我國房地產開發情況，綜合分析房地產合規目標、經營目標、戰略目標，選擇李克特五級制量表作為房地產開發企業內部控制有效性的度量標準。
1.3實證分析結果
A房地產發展有限公司內部控制有效性統計分析結果包括非常同意、同意、一般、不同意、非常不同意五個等級。
第一，財務內部控制管控指標中，同意“財務內部控制管控指標會影響房地產開發企業財務內部控制有效性”占比為35%、40%，不同意及非常不同意“財務內部控制管控指標會影響房地產開發企業財務內部控制有效性”占比為5%。
第二，財務內部控制手段多樣性評價模塊，同意“財務內部控制手段多樣性會影響房地產開發企業財務內部控制有效性”占比為84%、不同意及非常不同意“財務內部控制手段多樣性會影響房地產開發企業財務內部控制有效性”占比為1%。
第三，在財務配置組織結構完整性評價階段，同意“財務配置組織結構完整性會影響房地產開發企業財務內部控制有效性”占比為65.0%，不同意“財務配置組織結構完整性會影響房地產開發企業財務內部控制有效性”占比為5%。
第四，在財務內部控制管控指標明確評價模塊，同意“財務內部控制管控指標明確度會影響房地產開發企業財務內部控制有效性”在李克特五級制量表中占比分別為36.8%、24.2%、20%、11%、7%。
依據上述結果可得出：在房地產開發企業內部控制管理過程中，財務內部控制監督、財務內部控制手段、財務配置組織結構及財務內部控制管控指標均會影響房地產開發企業財務內部控制有效性。
2房地產開發企業財務內部控制問題
2.1財務內部控制制度不完善
在房地產行業迅速發展過程中，房地產面臨的發展環境復雜程度也不斷提升。雖然多數房地產企業建立了現代化內部管理模式，但是由于房地產開發企業財務內控控制意識不足，整體財務內部控制制度仍有所缺失，嚴重制約了房地產開發企業的后續發展。
2.2財務內部控制手段單一
現階段在房地產開發企業財務管理過程中，房地產項目執行成本損耗仍然以人工反饋為主，無法實現信息化管理，導致房地產開發項目執行風險較大。制約了整體房地產開發企業全生命周期管理效率。
2.3財務配置組織結構不健全
依據我國《公司法》關于公司組織結構的相關規定，房地產開發企業內部需設置完善的財務配置組織結構。但是在現階段房地產開發企業資產管理過程中，仍然存在較為突出的一股獨大情況。多數房地產開發企業大股東可直接任命企業管理層人員，嚴重限制了房地產開發企業資源配置公平性。
2.4財務內部控制管控指標模糊
在房地產開發項目銷售及收款環節，沒有明確的財務內部控制管控指標，也沒有嚴格的財務風險審核機制。再加上房地產開發企業銷售部管理系統為獨立運行模式，可能導致房地產開發項目銷售階段極易出現財務核對遺漏情況，增加了資金循環風險。
3房地產開發企業財務內部控制優化措施
3.1完善財務內部控制機制
完善的財務內部控制制度是房地產開發企業財務內部控制工作順利進行的保證。因此，房地產開發企業可從資金運營活動、全面預算控制、財務監督管理等方面，構建完善的房地產內部控制機制。
第一，在房地產開發企業管理過程中，資金是房地產開發企業生存的主要影響因素。基于房地產開發企業發展環境的復雜性，房地產開發企業對資金要求較高。因此，房地產開發企業可從融資、投資兩個模塊，以財務分析為基礎，制定完善的財務內部控制體系。如在定價及采購模塊，房地產開發企業可建立采購與付款循環會計控制機制，規范采購、付款流程。采購與付款循環會計控制機制主要是對采購流程、資金走向進行完整記錄。同時對發票、時間進行核對分析，保證賬款收支審計準確程度，保證采購與付款管理效率。
第二，房地產開發企業具有資金風險高、運營風險高的特點，這種情況下，現金流、運營成本就成為房地產企業財務內部控制管理的要點。因此，為避免房地產企業資金周轉不暢，或者斷鏈風險的發生，房地產開發企業可從業務活動入手，構建全面預算控制機制，對房地產開發項目成本、資金收支等模塊進行資源匯總分析。 第三，房地產開發企業監督與管理水平直接影響了財務控制效率。因此，房地產開發企業可以內部控制評價及風險管理宣傳為入手點，深入企業內部，與企業各部門及房地產開發項目實施的各個環節負責人員進行信息交互。以此為依據構建完善的內部控制監督機制。在內部控制監督機制運行過程中，房地產開發企業可以資金管理為重點，利用融資模塊投資報酬利率、資金報表等數據，制定資金運行評估標準。同時以軟件登記記錄的方式，全面檢測財務管理漏洞，保證房地產開發企業資金的安全、穩定。
此外，房地產企業可針對現有部門類型，設置多部門協同工作機制，為內部工作人員提供相同的戰略發展目標，提高整體財務內部控制的實際效能。
3.2改進財務內部控制手段
房地產開發項目成本管理是房地產開發企業財務內部控制的重要模塊。因此，為降低房地產開發項目進行中的財務風險，依據房地產開發項目執行周期，房地產開發企業可利用財務云平臺，將房地產開發項目劃分為建設前期、建設中期、建設后期、財務管控情況四個模塊。其中建設前期對應項目財務信息及標準限額管理;建設中期為各環節成本支出文件管理及檔案管理;建設后期為統計評估及財務信息查詢;財務管控情況主要為成本支出消息提示及超額預警。
在房地產開發項目財務管理云平臺運行過程中，相關財務內部控制人員可利用大數據技術，在云平臺上構建成本支出信息庫，全面分析房地產開發項目各階段成本支出情況。同時利用大數據技術，對合作對象財務數據進行采集、探究，全面分析材料供應商、建設機構、財務審計機構等合作對象能力、信譽、資質，避免合作對象征信不足對項目實施效果的影響。在這個基礎上，房地產開發企業可利用云平臺內執行跟蹤機制，設計差異化成本支出提示及超額預警體系。
3.3健全房地產財務資源配置組織結構
從財務資源配置視角進行分析，房地產企業內部控制要點主要為投資、籌資、成本控制及資金回籠。
第一，房地產開發企業可建立全面財務資源控制意識，利用SWOT分析的方法。從內、外兩個方面，分析自身在市場中優勢、威脅、機會及劣勢。其中房地產開發企業財務資源配置優勢、機會主要與設備設施完整性、開發項目地段、道路規劃情況、娛樂場所配置合理性及品牌加盟情況等因素相關;而房地產企業財務資源配置劣勢、威脅主要為區域消費水平低、施工機構不合法、房型不恰當、房價低迷等。
第二，依據房地產開發企業前期財務資產配置優劣勢分析情況，房地產開發企業可結合現階段我國內部房地產行情及政府政策，組建獨立的投資決策部門，制定嚴格的房地產開發財務資源配置審計制度。同時以留存收益優先為原則，在內部財務資本調整的基礎上，采取多元化融資手段，如股權、債務等?；蛘叻康禺a企業可與其他類似企業合作，進行相互拆借行為，促使企業運營階段資金使用、期限匹配，長期融資方式可全面覆蓋長期投資行為。
4結束語
綜上所述，從根本上來說，房地產開發企業財務內部控制為房地產開發項目控制與管理。因此在房地產開發企業運營管理過程中，房地產開發企業應以房地產開發項目風險及關鍵階段為管控要點，從財務成本收支、財務管控質量、項目進度與資金落實等方面，構建全面預算管理制度及監督執行機制。利用云平臺及信息化手段，改進財務內部控制手段，優化財務內部控制環境，提高房地產企業在市場環境中核心競爭力。
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