淺談物業管理中公共維修工程的成本控制

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　　摘要：隨著我國城市化進程的不斷加快，居民住宅區數量不斷增加，為滿足居民的生活需求，各住宅區紛紛開展物業管理，即管理住宅區中業主共有的區域如公共設施等，以提高業主居住滿意度，但現階段在小區物業管理中，公共工程的維修成本較高，成了物業以及業主管理小區的首要難題。筆者結合多年工作經驗，通過本文具體闡述了物業管理的具體內涵，探析了加強公共維修工程成本控制的必要性，并提出了物業管理中公共維修工程成本控制的對策。
　　關鍵詞：物業管理;公共維修工程;成本控制
　　中圖分類號：F275.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2019）013-0272-01
　　在我國市場經濟迅速發展的背景下，我國各行業迎來了新的發展的機遇，其中也包括物業管理行業。隨著國民生活水平的不斷提高，人們對居住環境的要求也隨之提高，為滿足人們的生活需求，各房地產開發商在住宅區內開設物業管理部門，對居民居住的公共區域建筑以及基礎設施進行有償管理維修。隨著物業管理的不斷發展，公共工程維修費用問題不斷突顯出來，如何加強公共維修工程的成本控制成為當下小區物業開展管理工作的重中之重。
　　一、物業管理的具體內涵
　　物業管理起源于19世紀60年代的英國，同時首個物業管理組織成立于1908年，我國物業管理行業起步相對較晚，20世紀80年代才由香港引入。物業管理作為一種新興行業，是一種公共服務行業，具體是指物業服務企業受小區業主委托或業主自身，對小區內業主共有的建筑區域、基礎設施等進行管理及維修的活動，據《物權法》規定，業主可自行管理物業，也可委托物業服務企業及其他管理者來管理物業，一般而言物業服務管理包含三種，常規性服務、針對性服務以及委托性服務。當前我國物業管理費用由政府進行定價，物業費用一般由當地經濟水平以及物業管理公司的服務水平來決定。同時物業管理企業在提供物業管理服務時要遵循權責分明、業主主導、統一管理、收費合理、服務第一、專業高效、依法行事以及公平競爭原則。近年來，隨著國家對房地產行業宏觀調控力度的不斷加大，住宅型物業管理的市場規模不斷下降，而商用以及工業型的物業管理迅速發展，但當前物業管理市場中，住宅物業比重仍較高。
　　二、加強公共維修工程成本控制的必要性
　　現階段我國小區物業管理的主要工作內容包括對小區業主共有區域的建筑及基礎設施進行管理、維護、更新以及改造等，所以公共維修費用是物業管理費用的主要構成部分。當前多數小區的公共維修費用主要來源于業主的專項維修基金，包括首次收繳和續籌兩部分。一般而言，業主在購買住房時會以房款的2%至3%的標準繳納專項維修基金，在首次收繳基金無法滿足使用時，由業主大會或當地房管部門研究，依據業主的住宅建筑面積收繳基金。專項維修基金是針對小區公共維修工程的，在使用中必須?？顚Ｓ谩．斍拔覈糠中^由于建筑年限較長，小區未設置專項維修基金，公共維修工程的費用多由小區業集資或單位出資，公共工程的項目較多，且使用期限較長，致使公共維修工程的耗資較大，一定程度上增加了物業管理的難度，同時物業企業作為經濟型企業，若長期經濟效益無法得到提升，不利于物業公司的健康持續發展。因此，當下物業管理中要加強公共維修工程的成本控制，優化資源配置，降低成本支出，最終提高物業管理的服務水平，提升居民的居住滿足度。
　　三、物業管理中公共維修工程成本控制的對策
　　當前要控制物業管理中的公共維修工程成本，物業公司就要全方位控制其維修成本，包括事前控制、事中控制以及事后控制三方面。
　　1.事前控制
　　事前控制是指物業公司積極依據上一年度的公共工程維修成本以及公共工程的使用現狀編制本年度公共維修工程的成本預算。如，公司工程部填寫本年度維修工程清單，包括維修內容、規模（包括大修、中修、小修三種）以及預算資金等，并將清單交回財務部門，之后財務部綜合考慮歷年公共維修資料、當前市場維修材料成本等修改預算，并通過各部門協商以及業主大會等修改成本預算，最終由預算委員會討論確定本年度維修費用的預算。
　　2.事中控制
　　事中控制階段要對維修項目做到事前審批、事中匯報以及事后報銷。在事前審批環節，財務部門要參與合同的簽訂過程，首先依據成本預算資料合理控制各項費用，并制定修理項目預算表，主管領導要全面分析合同內容、金額及成本預算，在其審批通過后合同部門才能簽訂合同。在這一過程中，物業公司還要審核維修企業的資質以及信譽等，從而確保維修工程的質量。事中匯報環節，物業公司要依據資金管理規定、維修工程預付款規定以及合同約定等來預付維修合同款，同時財務部門要隨時了解工程施工進度以及各項目實際成本支出。事后報銷環節，財務部門要核查預付款的發票，同時還要確認工程人員的驗收簽字等。此外，物業公司可以與信譽較好的維修企業簽訂長期合同，提升物業維修質量的同時通過優惠政策降低成本，或針對大維修項目進行競標，在全面分析維修企業的服務以及價格的基礎上確定合作企業，另外在日常物業管理中要定期對建筑及基礎設施進行維護，組織公司的維修人員及時對小問題進行處理，并及時對當地維修行業進行信息調查與收集，全面了解維修市場各項材料的成本，合理控制維修工程成本。
　　3.事后控制
　　事后控制是指在年度結束時及時統計該年度的公共項目維修狀況，綜合分析本年度工程維修的成本以及收益等，并對比事前控制階段編制的預算成本，合理分析預算成本與實際支出差距，從而為下一年度事前控制階段的成本預算編制提供真實、完整的信息。
　　四、結語
　　綜上所述，公共工程維修作為物業管理的主要工作內容，其對提升物業管理服務水平具有重要作用，針對當前公共維修工程成本較高的現象，物業管理公司可以在事前控制階段完善成本預算編制，事中控制階段合理選擇維修企業，事后控制階段全面分析維修項目的成本支出來加強公共維修工程的成本控制，最終提升業主居住滿意度，提高物業公司的管理服務水平，推動物業管理公司的長遠發展。
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