房地產企業財務管理中存在的問題及對策
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摘要：在我國經濟發展前景良好的背景下，人們對于居住地區的標準在不斷提升，房地產企業的發展空間極為良好。財務管理是保證房地產企業長遠發展的重要前提，高效率的財務管理能夠有效優化企業的資源配置，幫助房地產企業更好的面對營改增政策下帶來的機遇和挑戰?；诖耍疚姆治隽朔康禺a行業下的營改增政策，探究了營改增政策實施帶給企業的財務管理的影響，并以此為基礎提出了企業的財務管理水平的具體措施。
關鍵詞：房地產企業;營改增;財務管理
房地產行業是我國經濟市場中的熱門產業，對于我國的經濟發展發揮出極為重要的促進作用。房地產企業要想在營改增實施下的背景中脫穎而出，就要充分利用營改增為房地產企業財務管理帶來的機遇，提升企業的財務管理水平，實現房地產企業的可持續發展。
一、房地產行業下的營改增政策分析
自我國經濟進入新常態發展后，我國的經濟增長速度有所下降，眾多行業的產業結構都面臨著轉型升級的態勢，也因此房地產行業也進入轉型、分化的關鍵期。房地產行業是綜合性極強的產業，營改增的實施能夠有效解決房地產稅負過重的問題，促進房地產企業的穩定發展。在我國全面實施營改增政策后，房地產行業擺脫營業稅中重復征收營業稅的情況，幫助房地產企業避免了無法抵扣稅款、不能進行退稅的情況。營業稅政策下的房地產企業稅率在5%，營改增政策下的房地產企業的增值稅稅率在11%，房地產企業的增值稅率要高于營業稅率，但房地產行業具備復雜性的特質，這對于房地產企業的抵扣項存在著一定的影響。
二、營改增政策給企業的財務管理帶來的影響
?。ㄒ唬┨嵘髽I經營成本
房地產行業并不是獨立存在的產業，它與建筑行業有著極為緊密的關系，因此建筑安裝企業的對于房地產企業的影響較深。在營改增政策全面實施后，建筑安裝企業的稅率提升到11%，建筑安裝企業隸屬于勞動密集型行業，因此其勞務費的進項稅抵扣率比較低，抵扣的金額相對較低，導致建筑安裝企業的安裝成本上升，而成本上升這一部分勢必會向下游的房地產企業的經營成本轉移，房地產企業的經營成本生產，企業的經濟收入相對降低。
?。ǘ┰黾迂敃怂汶y度
營改增實施前“應交稅費”科目下設有“應交營業稅”，而在營改增實施后，增值稅核算中增設一級核算科目“應交稅費——應交增值稅”，而二級的核算科目中設有“進項稅額”、“銷項稅額”、“已交稅金”等明細科目，這些新增設有的核算科目大大提升會計核算的核算難度。[1]
?。ㄈ┨嵘l票管理力度
營改增實施前的營業稅發票僅是購買支付的憑證并不是抵扣稅金的憑證，而在營改增實施后，銷售方開具的增值稅專用發票具備了抵扣稅金的憑證作用。因此銷項發票的開具、保管乃至領購、作廢等發票管理環節，都需要按照發票管理制度去執行，而進項發票的取得、認證以及抵扣等發票管理環節，也需要按照管理制度去進行發票管理，倘若對發票的管理不嚴格，極易導致企業產生的極大損失。
?。ㄋ模┴敃藛T素質較低
營改增實施后對于房地產企業的財會崗位標準有所提升。增值稅的規定復雜程度要高于營業稅，在增值稅中需要核算的內容較為繁瑣，計算難度也相對較高，因此對于財會人員的素質要求更高。在營業稅中有關增值稅的涉稅事項相對少，而在營改增中增值稅在涉稅事項中的所占的比重較低，增值稅中開票、認證抵扣、報稅以及稅款繳納等系統環節，對于財會人員來講都是一大挑戰。然而現階段的房地產企業中部分財會人員難以滿足營改增實施后的崗位標準，極易由于業務水平較低導致企業面臨較大的財務風險。[2]
（五）導致企業資金短缺
營改增實施后帶給房地產企業最大挑戰就是企業將會面臨資金短缺的問題。這是由于在營改增稅制實施后會提升房地產企業的經營成本，導致房地產企業的現金流的負擔加大，同時結合現階段房地產的信貸情況，房地產企業面臨資金短缺的困境將會越發明顯，持續下去將會引發企業更為嚴重的資金問題。
三、優化營改增政策下企業的財務管理的措施
營改增實施后給房地產企業的發展帶來一系列的機遇和挑戰，房地產企業要采用積極的態度面對營改增帶來的困境和發展，密切關注營改增的發展動態以及我國增值稅的改革方向，繼而幫助企業能夠盡快適應營改增，在營改增稅制下最大限度獲得經濟效益。
?。ㄒ唬┨嵘虡I談判能力
在營改增實施的背景下，房地產企業需要嚴格調查供應商納稅人的資質，在選擇合作伙伴時應選擇招標的形式來實現合作雙方共贏局面，招標方案中的競標門檻就是供應商的納稅人資質，在最大程度的取得進項稅時，最大限度的降低企業稅負。要想解決房地產企業中臨時性的零散性無法取得增值稅發票的問題，企業可通過選擇發展規模較大，材料配件供應企業的供應商建立長期合作關系，以預付款的模式來購買零散配件，繼而與批量采購的配件合并開具取得增值稅發票。房地產項目的招標工作極為重要，只有這樣才能有效降低建筑安裝企業轉移下的成本費用，提升企業的經濟利潤空間，此外企業內的業務部門需要提升業務談判能力，積極與購買方進行商業談判，明確合同中的金額是否含有稅價，通過及時調整合同金額，來維護營改增下的企業經濟效益。[3]
（二）增加財會核算難度
為了幫助房地產企業更好的使用營改增稅制，企業需要對已有的會計核算制度進行完善，嚴格按照營改增稅制來對增值稅進行核算處理，根據增值稅的征收要求來設置核算明細，進而為增值稅的相關業務核算提供真實有效的稅務資料。房地產企業需要充分利用營改增實施的契機，來完善房地產企業的會計核算制度，規劃會計核算流程，提升財會人員的會計核算水平。
?。ㄈ┨嵘l票管理能力
房地產企業需要根據企業的實際情況，以營改增稅制為基礎制定企業內的發票管理流程，規范增值稅專用發票的管理制度，明確增值稅發票的領取、保管、認證、抵扣等發票管理流程，將每一環節管理工作確認到具體負責人中，減少增值稅發票丟失問題或是過期抵扣的問題的發生情況。此外，嚴禁其他企業虛開增值稅發票的行為，同時明令禁止企業從其他企業中購買無業務實質的進項稅發票。
（四）提升財會人員素養
營改增實施后對房地產企業財會人員的業務水平提出了更高的要求，因此企業財會人員需要提升自主學習意識加強對營業稅稅制的學習力度，通過更新自己的會計知識庫，來提升自身的會計業務水平。房地產企業需要加強對企業財務人員的營業增稅制相關知識技能的培訓力度，通過夯實財會人員的理論知識基礎，來幫助財會人員累計實踐經驗，避免在實際工作中由于工作失誤導致企業產生較多不必要的損失。房地產企業財會人員只有不斷提升自身的業務操作水平，減少工作失誤，才能保證對營改增下企業的涉稅風險大大降低。
（五）實現多元化的經營
幫助房地產企業應對營改增實施后面臨的資金短缺問題，需要從企業的經營模式入手，通過縮減企業經營項目的運作周期，減少企業的項目的財務支出費用，降低項目資金占用額度，提升房地產企業的資金利用效率。倘若房地產企業的部分業務環節無法進行進項稅額抵扣，企業可以將這一部分的業務環節進行外包，將稅負進行轉移，繼而實現企業成本費用結構的優化。此外，房地產企業可以加強與其他企業的項目合作，實現企業間的優勢互補，繼而有效規避房地產企業資金短缺的問題。
四、結語
總而言之，房地產企業要想在激烈的市場競爭中利于優勢地位，就要充分利用營改增政策帶來的機遇，提升房地產企業財務會計人員的業務素養，提升房地產企業的市場競爭力，幫助房地產企業實現戰略發展目標，實現房地產企業的全面健康發展。
參考文獻：
[1]魏國女.“營改增”對房地產企業財務管理的影響及應對方法研究[J].全國流通經濟，2017 （26）：42-43.
[2]韓清陽.“營改增”對房地產企業財務管理的影響及對策分析[J].財會學習，2017 （12）：172.
[3]賀慶，蔡定凱，梁鐘元，楊珊珊，吳祿權.“營改增”對未來房地產行業財務管理影響——基于南寧房地產企業的調查研究[J].現代商貿工業，2015，36 （20）：195-196.
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