淺析全面二孩政策對學區房價格的影響
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摘要：全面二孩政策會帶來社會資源及配套設施需求的變化，學區房作為住房與教育的共生體，也受到政策的一定影響。生育政策的放松會帶來家庭結構的變化，同時也帶來了家庭資源重新分配的需求，研究發現，全面二孩政策下購買學區房能夠使家庭資源在兩個孩子間分配效用達到最佳，而二孩生育計劃推遲了家庭推出學區房的計劃，整體上造成學區房需求增加、供給降低;根據供需價格理論，需求增加和供給降低雙重作用下，全面二孩政策推動了學區房價格的上漲。
關鍵詞：全面二孩政策;學區房;教育資源;供需價格理論
一、引言
全面二孩政策的頒布旨在緩解人口老齡化、勞動力缺口大等問題，意圖通過提高生育率達到增加人口并促進社會經濟發展的目的，但是政策放寬后，統計數據顯示生育率并沒有預期的高，深入探究發現可能與家庭教育成本有關，而學區房屬于教育成本的一種。在我國，義務教育階段采取就近入學原則，即家庭擁有某校劃分區域的住宅便獲得該校的入學資格，原本是促進教育公平的政策，卻在房地產市場供需不平衡的情況下，導致學區房價格越來越高，增加了家庭養育孩子的成本。全面二孩政策下，家庭結構發生變化、人口數量提升勢必會對社會公共資源及基礎設施產生新的需求，學區房作為住宅與教育資源的共同載體，也會受到一定影響。家庭對于學區房的需求可能會有所增長，從而進一步推動學區房價格的上漲，導致公共教育資源價格提高，也不利于房地產市場正常發展，因此有必要研究政策對學區房價格的影響機理。
二、理論分析
?。ㄒ唬W區房的教育資源屬性特殊
學區房是家長為了子女能夠接受到優質的教育資源所支出的間接費用，之所以是間接費用，是因為學區房本身最大的屬性是住宅，學區只是其附帶的特殊屬性之一，但正是這個特殊屬性造成了它與普通住宅之間的價格差異，這個差距也是家庭為子女入學所支付的間接費用。學區房作為教育資源還具有一次性投入的特性，即在子女完成義務教育階段前，除了購置房屋承擔的每月貸款外，并不需要再額外投入經濟資本，而房貸也屬于購房時制定好的支出，不會隨著時間增加。擁有學區房的家庭，其子女便可以進入相對應的學校接受教育，并且不區分一孩和二孩，因此對于二孩家庭來說，并不存在分配這類教育資源的必要性，兩個孩子可以同時享受到學區房帶來的入學資格。加上學區房的一次性投入特性，二孩的家庭不需要因為二孩的出生而增加這部分投入，反而會減少每個孩子在接受這類教育時的人均成本。
（二）全面二孩政策對家庭學區房需求的影響分析
根據家庭經濟學理論可知，家庭資源主要包括物質資源、人力資源和時間資源等，這些資源總是稀缺和有限的，所以家庭決策時會使這些資源的效用發揮到最大。
對于無二孩生育計劃的家庭來說，全面二孩政策并未太大影響，但是對于計劃生育二孩的家庭來說，家庭人口結構發生變化，如何將各類家庭資源合理組合達到最大效用是家庭決策必要考慮的問題。二孩的養育帶來了一系列資源的支出，出生時醫療費、年幼時奶粉費用等物質資源的支出，新生兒耗費的家庭人力資源和時間資源也較多，在各類資源約束的條件下，勢必會擠壓原本一孩獲得的資源，降低了一孩本可以帶給家庭的效用。在二孩占用大量時間資源的情況下，家庭急需做出其他決策保證一孩的質量，而學區房的教育特殊性可以滿足這一點。
首先，學區房意味著一孩能夠接受更好的校園教育;其次，學習環境、教學質量在一定程度上能夠減少教育學不足帶來的校外額外教育成本;其次，優質學校對于學生的素質培養、思想教育等更為完善，降低了父母對于一孩教育所需要投入的時間成本;最后，學區房能夠使兩個孩子同時享有優質學校的入學資格，意味著二孩的基礎教育也能夠得到保障，在一定程度上可以減少未來家庭需要耗費的資源。因此購買學區房能夠彌補生育二孩對一孩帶來的資源稀釋，并且節省下來的時間資源和人力資源可以投入到二孩中，使二孩得到更好的照料。所以在一孩教育和二孩養育的雙重壓力下，家庭迫切需要消耗家庭的物質資源購買學區房，結余出時間和人力資源投入到二孩中，才能夠達到家庭效用最大。綜上所述，全面二孩政策加劇了家庭購買學區房的必要性，增加了學區房的需求。
?。ㄈ┤娑⒄邔W區房供給的影響分析
二手學區房市場交易屬于各家庭之間的交易，其供給的主要來源為持有學區房的家庭進行的房屋轉賣行為，一般在子女完成了義務階段教育后，部分家庭會將持有的高價學區房在市場上進行出售，以換取更多的物質資源。全面二孩政策實施后，部分家庭進行二孩生育，對于已經有學區房的家庭來說，學區房屬于已經支付的教育資源，并且子女間可共享，這意味著無須再為二孩購置學區房，如果此時將學區房出售，盡管會換來更多的物質資源，但是需要對二孩的教育投入更多的校外費用及時間成本，如果保留學區房，那二孩的教育成本得到大大縮減，所以本來在一孩結束義務教育階段時就可以轉賣學區房換取更多經濟資本的家庭，在有二孩生育計劃的情況下，為了滿足二孩的入學資格，家庭會推遲推出學區房的計劃，導致市場上二手學區房的供給減少。
一手學區房的供給主要來源于新建商品住宅和優質教育資源的結合，意味著要增加優質教育資源學區范圍內的供給，有兩個途徑，增加優質教育資源和增加已有優質教育資源學區范圍內新建商品住宅的供給。政府是公共物品的提供者，義務教育階段的公立學校也由政府提供。一般優質學校為區、市、省級重點學校，具有辦校時間長、師資力量好、學生整體質量高等特點，政府如果投入資金創辦新的學校，短期內難以具備較好的師資力量及重點評級，并且已有的優質學校在家長的印象已經形成，就算投入資金到已有的普通學校，短期內也難以改變刻板印象。因此，短時間內優質教育資源的選擇范圍并不會因為教育資源的增加而擴大。除了部分房價過高的城市外，我國大部分城市的新建商品住宅市場實行預售政策，即購買時的房子為期房，而學區的劃分以已有住宅為準，即在家庭收房取得房產證的情況下，才具有相應學校的入學資格。住宅屬于不動產，其開發也具有一定周期，有些房屋盡管已經出售，但是距離獲得房產證和入學資格還有一定時間，短期內已出讓土地上的新建學區房不會增加;已有的優質學校大多數在中心城區內，周邊土地拆遷費用高且困難大，政府的土地出讓計劃又與提前編制的城市規劃相關，土地供應計劃不會在短時間內進行大幅更改，因此短期內不會增加優質學區范圍內的土地供給。綜合可知，短期內優質學校難以增加、已出讓土地學區房供給需要一定時間、學區范圍內土地供應需遵循城市規劃，因此全面二孩政策不會帶來一手房供給的增加。結合學區房的一手房和二手房市場，全面二孩政策整體上減少了學區房的市場供給。
?。ㄋ模┕┬枳兓聦W區房價格變化分析
根據供需價格理論可知，商品均衡價格同時受到需求和供給影響，需求增加價格上漲，供給增加價格下降。全面二孩政策帶來了學區房需求的增加和供給的下降，而需求增加和供給下降都會帶來價格的上升，因此在需求和供給雙重變化下，全面二孩政策推動了學區房價格的上漲。
三、對策建議
基于以上分析可知，政策下學區房價格上漲主要原因是供需不平衡，因此從供給和需求角度提出以下建議：（1）增加學區房供給，滿足全面二孩政策下家庭對于學區房的需求。包括提升普通學校教學水平、新建優質學校等;（2）鼓勵高質量民辦教育的發展，降低學區房需求。政府對民辦學校進行政策支持，提高其認可度，降低家庭對于公立學校的依賴，減少學區房需求。
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作者簡介：
胡曉霞（1994.5- ），女，漢族，江西上饒人，南京農業大學公共管理學院2016級碩士在讀，研究方向：不動產經營與管理。
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