房地產投資風險管理研究構架
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摘 要：隨著房地產行業的發展，宏觀調控力度日益加大。市場對于房地產的觀望情緒加重，給房地產投資帶來巨大的壓力，同時也帶來了風險。進行房地產開發項目具有周期長，投資大的特色。在市場經濟波動環境下，房地產開發企業面對的考驗越來越多，做好自身資金管理水平的提升、土地儲備等風險因素的防控，對未來的風險做好科學的應對，是當前房地產企業尤其是中小房地產企業可持續發展的需求。本文結合實際案例公司風險管控的改進措施進行分析，期望能夠對其他中小企業房地產公司具有借鑒作用。
關鍵詞：房地產投資;風險管控;框架研究
進行房地產投資風險管理當前采取科學有效的風險評價指標體系，運行先進的管理技術和科學管理工具，制定系統的風險管理方案，方能應對風云變幻的市場風險。
一、房地產投資風險管控必要性
房地產開發企業具有延續性特點，在風險管控上樹立全面風險管控思路，對投資項目的風險進行分析和控制，做好企業的組織架構和內部管理目標的設定，有針對性地提出系統的風險管理方案，整體實現風險科學管控。
二、當前房地產項目投資開發風險管控中的不足
目前宏觀調控的大背景下，房地產開發企業，尤其是中小房地產開發企業具有“小散差”的特征，房地產開發規模開發能力等受到傳統管理方式的限制，對項目的管控不足，不重視風險的管控。風險管理意識淡薄、風險管理機構缺失、風險管理人員的素質不高，導致了房地產項目的風險因素的規避力度不足。
一些房地產項目投資管理上起步較晚，雖然也取得了一定的成果，但是對投資風險的定義不夠全面，對房地產項目投資的風險認識不夠深入，在房地產項目投資分析上，沒有相對可行的分析評價方法。由于控制管控環節缺失，例如房地產項目投資研究上缺乏定性的研究和定量的分析，缺乏具體的預防規范，缺乏前瞻性的預防事業，使得投資風險的管理空洞化、形式化，缺少持續性和切實性的解決方案。
三、某房地產公司風險管控案例分析
某房地產公司非常注重員工隊伍建設。經過數年的發展，從創立初期到現今的組織架構建設，團隊逐漸實現多元化，包括建筑、工程、財務、經濟、金融等專業為一體，儲備了堅實的人才資源，致力于發展健康精品住宅，并全力開拓配套產業。在公司項目投資風險管理方面，針對政策風險、市場供求風險、投資收益風險等進行了相關的論證，發現公司在對政策風險的分析和應對上，主要采用了政策性投資住房為主的應對方法。而對于市場供求風險等，公司缺少項目的市場供求分析，涉及到具體的項目規劃方案，應用經濟技術指標，對項目容積率、住宅建筑面積、商業建筑面積等進行了對比分析之后，根據市場部門的市場調研和銷售部門的銷售經驗，綜合分析了相關數據，論證結果為需要進行評估投資項目的風險的預測，根據相關的經濟技術指標，測量的投資收益率、項目盈虧平衡點等相關測算結果，以評定項目的風險大小[2]。
在規劃設計階段，公司對于投資項目的規劃設計采用了邀標方式，要求國內知名的規劃設計院進行了規劃設計，并組織專家評審團以委托的方式委托評審。通過這種方式，開發商引入了先進的設計理念和新興的施工材料，避免了房地產的開發周期較長的情況。在銷售階段，公司對于項目銷售階段的廣告效應程度較為重視，通過加大廣告費用投入，增大了廣告宣傳的覆蓋面，以降低宣傳效果不好的風險。通過銷售的方式，讓客戶直接了解公司的產品市場變化趨勢，以降低銷售過程中市場變化帶來的不確定風險。對于公司風險管控的不足進行了分析，發現：首先由于缺乏良好的風險控制內部環境，使得風險控制職能部門相對缺失，組織架構上只能根據風險發生的階段進行內部的風險控制，但是缺乏統一的風控部門，進行項目的整體風險把控。董事會對于公司每個項目的資金會進行嚴格的審批，但是沒有發揮出應有的監督指導作用，出現了問題不能及時地掌握。風險控制人力資源保障系統需要技術強專業性強的風險控制專業人士，但是公司對于人員的配備，還沒有設置相應的專業技術崗位，無法進行全面的風險管控。在風險識別能力上，公司制定投資決策和公司管理目標，沒有有效地運用風險識別技術進行風險識別，缺少科學的風險評估工具，對歷史數據無法進行統計分析，信息沒有達到共享，缺乏有效的溝通，各部門之間有資源浪費的情況，增加項目風險，對于風險管理也缺乏有效動態的監控機制。
上述調研結束后，公司進行了項目投資風險控制策略的部署和實施：
首先，為了提高風險控制能力，公司全員樹立了風險管理的思想，對投資項目者的風險進行分析分析和控制之后，結合企業的組織架構和內部管理目標，運行科學的管理工具和先進的管理技術，制定出系統的風險管理方案。結合公司自身特點，對于公司的組織架構進行了重新的建立，增加了風險控制委員會，審計部經營計劃部主要負責國家和區域經濟政策，做好相應的公司層面的組織架構的增設，由公司總經理直接負責審計部，強化財務監督和計劃，實施專業監督，幫助總經理對于公司經營日常活動中的項目活動和計劃執行情況進行審計。加強公司項目階段性的工作考評和項目最終實施結果的考評，重新調整公司組織架構。
第二，結合實際建立科學的風險管理機制。從對公司風險預測、風險識別到有效的實施風險應對決策，最后進行風險控制效果的評價，在實際的風險控制中，通過流程的設定，讓決策者、管理者到執行者清楚風險管控的價值。采取動態循環的風險管理系統，保證公司制定的風險應對措施能夠及時落地。例如建立項目標準風險管理計劃表，依靠公司管理的經驗，在風險識別和風險評價方面予以投入，系統的綜合的對公司面臨的風險進行識別和評價，對大量營銷信息資料進行系統分析，了解各種營銷風險，確定營銷風險發生的內在外在原因，對項目投資實行全過程分階段的風險防范。
第三，針對土地政策風險、現金流風險和技術風險，加強土地政策的風險分析應對，利用不同區域的地理環境條件，經濟條件因素，實施區域分散、實踐分散和物業分散等投資分散策略，運用實物期權理論彌補傳統現金流分析方法不足。在項目實施階段，與設計單位簽訂委托設計合同轉移風險，要求設計單位進行限額設計，按照分配的投資限額進行設計的控制，嚴格控制技術設計和施工圖設計不合理變更的情況。將規劃設計和施工設計分開委托，以應對市場技術不斷更新的風險。
第四，在項目施工建造階段，強化保險手段轉移風險，加強項目動態監控，應對成本增加的風險，實施專項建材集中采購，以保證材料質量，并降低通貨膨脹風險。
第五，在項目銷售階段，采取組合方式應對競爭風險，將銷售營銷渠道予以拓展，實施銷售全過程控制，加強營銷效率的分析以應對價格風險。通過公司品牌宣傳，使公司企業形象擁有良好的聲譽，將營銷工作打造為整體，具有連續性、時效性的優勢。
四、結語
通過案例房地產公司的風險管控測試，結合中小房產企業的特點，運用風險管控理論，加強房地產公司的風險控制，解決在項目投資風險控制方面的分散問題，有針對性的進行分散化投資期權理論和限額設計等手段實施，實現了對風險的識別和及時的規避。今后應對房地產企業的區域擴張等風險，在管控策略上加大研究力度，立足以后的工作做好定量分析，進一步提升房地產風險控制能力。
參考文獻：
[1]熊偉.局部區域金融風險管控研究初探——以景德鎮房地產行業及銀行信貸風險管控為例[J].景德鎮學院學報，2019，34（4）：23-27.
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[3]胡燕君.房地產企業財務風險管控探析[J].財會學習，2019，（9）：60，62.
[4]劉云.房地產企業財務風險管控[J].當代會計，2019，（7）：156-157.
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