房地產企業財務風險管理探析
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摘要：財務風險是目前每一個房地產企業管理者需要面對的問題，財務風險的出現被視為企業危機爆發的潛在信號。在目前不斷變化的經濟環境中，政府宏觀經濟政策的變動，對房地產市場的宏觀干預，都加劇了房地產企業的財務風險。本文通過房地產企業財務風險管理現狀和存在問題的分析，提出了有針對性的解決對策。
關鍵詞：房地產企業 財務風險 風險管理
一、房地產企業財務風險管理的意義
房地產行業是我國經濟高速發展和運行中不可或缺的一部分。房地產行業的健康有序發展有助于我國國民經濟的良好態勢。房地產行業在產業結構高級化過程中扮演著重要角色：一是吸引了大量社會資源的涌入包括資金、人力、土地等，二是房地產關聯了建筑、機械、建材、甚至電器等諸多的上下游行業，產業鏈長，牽一發而動全身。由于房地產行業自身有著項目投資金額龐大，資金回收周期長的特性，導致了這個行業的高風險性。因此，采用正確的風險管理辦法，降低風險發生的可能性和造成的影響，為企業創造最大的經濟效益，對房地產企業應對財務風險就顯得越來越重要了。
二、房地產企業的財務風險管理現狀及存在的主要問題
我國房地產企業在近二十多年來快速發展起來，但在房地產市場繁榮發展的同時，對于財務風險管理重視不夠，很多管理機制并不完善，企業把主要精力用于開拓市場，忽視了管理細節;對于資金的使用，也缺少有效的規劃;對于建造中的成本管理更是粗放式的，甚至為了在樓盤的競拍占得先機，一味競價，沒有考慮到企業的資金流是否可以支撐。目前即使有些房地產企業設立了風險管理委員會部門，但實際上缺少外部的監督，只是形式而已，在實質上并沒有把風險管理意識落實到相關具體工作中。結合目前我國房地產企業財務風險管理的現狀，分析其存在的主要問題如下：
（一）部分企業對財務風險重視程度低，財務人員專業素質有待提高
由于房地產企業將工作重心放在占領和開拓市場上，缺乏細致周密的財務預算制度，對于征地成本、資金的運作以及最終形成的經濟效益這些財務問題重視不夠。對于資金的管理只是停留在會計記賬層面，對于成本的控制，資金使用的規劃沒有提到議事日程上來。此外，由于房地產企業中的財務管理人員對財務管理方面的專業知識有限，缺乏對管理知識和法律知識的認識，導致企業在面臨財務風險時，不能及時找出應對的措施。房地產企業的核心管理層對財務管理的認識不足，專業水平亟待提高。
?。ǘ╇S意舉債，資產結構不合理
房地產企業為了搶占市場，盲目向銀行貸款或者通過其他渠道融資，對資金的使用缺少有效的規劃和管理，在貸款中又抵押資產。普遍存在資產負債率高，負債規模大的現象，造成企業償債壓力大，不利于企業的穩定運營和資金流的安全。
（三）風險抵御能力不足
房地產企業以利潤為導向，一味追求高額利潤，缺少長期的發展規劃。對于生產經營可能遭遇的財務危機缺乏準備，將經營的成敗全部放在項目的成敗上，在遇到風險時，缺少抵御和分散風險的能力。
（四）盲目多元化傷害主營業務的盈利
部分房地產企業盲目擴張，試圖通過多元化的經營分攤風險。但由于對自身的經營狀況沒有充分了解，在進行投資前，對新進入的行業缺乏了解，大量資金和資源傾斜，多元化的經營造成的負擔反而拖累本身主營業務的正常盈利。
?。ㄎ澹╋L險管理偏重形式
房地產企業近年來開始設置風險管理委員會等類似機構。但是風險管理以及控制部門流于形式，缺乏有效的外部監督。風險管理部門制定的內部控制規章制度難以落實，更多是以文件形式下發，但基層的執行情況無法保證。
三、進一步完善房地產企業財務風險管理的建議
（一）做好籌資活動、投資活動、營運資金和利益分配的管理
1.提高對籌資的風險管理能力，進一步拓寬融資渠道
房地產開發企業應設置專門的籌資風險小組，明確職責，對資本結構進行分析，選擇最佳資本結構，選擇適當的籌資方式。建議采用債務籌資，既可以彌補資金的不足，又避免控制權的轉移;對于不同期限的借款進行合理籌資組合，合理把握分配長期借款和短期借款的比例，既保證貸款的充裕，又避免大額利息費用的負擔。同時制定符合企業自身經營狀況的負債財務計劃，確保負債規模處在健康范圍。防止籌資過度或不足，確保資金的良性周轉。房地產企業不應局限于銀行借款，應廣泛通過信托融資、債券融資、私募等渠道進行融資，降低利率波動產生的信貸風險。因此，房地產企業應注重融資創新，降低融資成本，拓寬融資渠道，借助非公開的股票發行融資，樹立良好的信譽，如期償還債款和利息費用，保證現金流的安全，有助于金融機構的放貸，同時應與銀行建立良好的合作關系，對于借款額度、借款期限等進行合理的設計，保障銀行授信額度充足，滿足企業各類短期融資的需求。
2.采用科學的投資決策，合理安排不同階段的投資活動
在投資準備期，由于房地產項目普遍所需資金較大，因此投資前必須了解市場用戶的喜好和需求，對市場有準確的定位。由于房地產項目普遍所需資金較大，因此投資前必須進行投資可行性分析，切勿盲目投資，應聘請專業人員進行必要的市場調研，了解市場用戶的喜好和需求，對樓市的政策變化、樓市價格、供需關系、銷售情況進行分析，對市場有準確的定位。確定投資后，在保證質量的前提下，盡可能縮短建設周期，加速資金的周轉。盡快實現項目的竣工，提高效率，降低建設期間可能的風險。
在項目投資的建設中，房地產企業必須加強對成本的管理，重點是做好材料成本的控制，為房地產企業提高利潤留有空間。房地產企業應利用自身在業內的優勢展開投資，圍繞房地產開發相關的行業，如旅游資源開發、農業觀光、旅游資產管理等，利用自身業內經驗和土地整合進行開發，優化資產管理，通過科學的多元化投資組合分散風險?？梢钥紤]建立完整的投資管理體系和評估機制，指導各區域合理投資，保障企業整體財務安全，規避系統性投資風險。 3.對于日常資金的使用必須實施嚴格的監控，提高資金的使用效率，做好利潤的分派規劃
應制定資金使用計劃，合理調度資金，實行嚴格的資金鏈監控機制，定期組織開會密切監督企業資金狀況，防止突發性事件對企業的沖擊。為此企業應建立信用管理部門，因為房屋銷售金額較大，必須對客戶的資信、貸款能力做好調查和了解：明晰崗位職責，將銷售回款的工作落實到各環節，做好應收賬款賬齡分析工作，對逾期的應收賬款設置專人及時催收：同時完善對賒銷款項的審批，對于可能的壞賬，必須進行嚴格審核，對賬款無法收回的原因做出分析。
與此同時還應建立合理的股利分配制度，使利潤分派變得制度化和規范化。依據投資者的股權份額數量進行分配，超額利潤的分配按照投資者對企業的貢獻大小進行。
?。ǘ┙⒑屯晟品康禺a企業風險管理體系
1.應強化財務管理人員的風險管理意識，樹立風險意識
房地產企業應提高企業財務人員的財務管理能力和應對風險的識別能力。企業要使財務人員清楚了解財務風險的不同表現形式，在經營中貫穿財務風險控制，讓員工對財務風險能夠有一個清晰的認識。對于決策層而言，應通過企業報表了解和掌握企業的經營現狀和財務信息，變主觀的隨意性決策為科學決策，從而降低企業面臨財務風險的可能性。
2.建立起健全完善的風險預警機制
財務風險的預警是指依托信息化的基礎，對房地產企業在經營管理活動中的各種潛在財務風險進行實時的監督和預警的系統，通過一系列的科學數據模型及時發現潛在的風險可能，以此向企業的管理者提出警示。房地產手外部環境影響較大，只有建立有效的風險預警機制才能抵御風險。當企業出現財務風險的征兆時，及時發現并做出應對就能避免陷入財務危機的窘境。通過這個預警機制對企業財務運營狀況的全程監控和管理，就能及時做出管理上的各種調整，使財務風險控制在可以預測的范圍內，避免財務危機進一步惡化產生更嚴重的后果，減小房地產企業因財務管理風險導致的損失。
因此，企業應適應市場的變化調整房地產產品的結構，滿足剛需;確保財務系統良好的運營，出現風險時，及時報警，將風險識別與風險管理有效結合。
3.提高房地產企業對于政策和市場的應對能力
房地產行業作為影響國家經濟健康發展的重要產業與國家宏觀經濟形勢的變化息息相關，房地產企業應隨著國家政策導向的變動做出及時正確的判斷，做到準確預測行業和商品房市場的走向，響應國家對于樓市的各種管控政策。房地產企業應對市場的動向與政策的變化趨勢做出及時準確的把握，靈活應對市場與國家政策的變化，制定最合理的財務策略，降低外部環境變動所帶來的財務風險和市場波動帶來的不利影響，在市場變化中積極創造收益。
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