步入新輪回
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作者: 安 桔
樓市調控的力度還在加大,市場是否正在迎接再一次輪回?
當上海住宅成交價格還在高位盤桓遲遲不肯下來,上海的土地價格已經無力支撐去年的瘋狂。地產商在樓市調控政策前出現猶豫和徘徊,一如兩年前的那一幕。
從搶房到退房
“史上最嚴厲”的房產調控政策作用下,樓市一片驚慌:北京,樓市已“結冰”,最近二手房總成交量跌77%;上海,各執一詞的買賣雙方不斷博弈,退房潮一觸即發……歷史具有驚人的相似,這一幕似曾相識。
“在2007年曾經發生?！钡禺a研究機構人士趙剛表示。2007年,首先開始冷卻的也是土地市場,相伴隨著的,則是商品房成交量的銳減。
仿佛是一場翻版,當本輪調控開始之后,住宅銷售市場也遭到了無可避免的冷遇。中國指數研究院的最新監測顯示,2010年1月監測的30個城市中,90%城市新建商品住宅成交面積下跌,總跌幅約46.42%。
3年前開始的那些故事,現在看來又進入新的輪回。4月15日以來,全國主要一二線城市的部分樓盤露出退房潮的苗頭,那些在1個月前還慶幸自己搶到一個房號的購房者,現在卻急著要拿回售樓小姐手上的定金。這可能還只是開始。
5月初,恒大地產對全國范圍近40個樓盤進行8.5折優惠促銷,打響了樓市優惠打折的第一炮。如果用歷史的眼光看,我們可以預見的是,隨著成交量的進一步下滑,當前依然“不差錢”的開發商一旦祭出降價的手段維持現金流,必然引發前期購房者的“聲討”。
巧合的是,美國《時代》周刊近日登出了一篇文章,叫做《鬼城》。文內展示了十幾幅令人觸目驚心的圖片:大片的房屋建起來了,卻都空置著,就好像是一座“空城鬼域”。這些圖片是美國記者最近在中國內蒙古自治區鄂爾多斯市附近的一個房地產新區拍攝的,從圖片所表達的情況和注解看,這個新區本來預算有100萬人入住(鄂爾多斯市全部人口僅150萬),現在卻幾乎空無一人。
美國《時代》周刊對中國房市的“鬼城”評價或許有些夸張,但有一點是肯定的,中國房市確實存在著高空置率的尷尬。而且,鄂爾多斯市的豪華空房現象,在各個城市并不鮮見。據統計,房市一線的京、滬、深三地不少樓盤空置率高達50%以上,其他城市的空置率雖然沒有一個明確的平均數字,但在樓市全國同此涼熱的情勢下,估計不會低到哪去。
沒有新意的調控
多位業內資深人士對房貸新政這樣表示:“這次的房貸新政是逼出來的。在‘保八’任務已圓滿完成之后,為了安撫民心、平息民怨、穩定經濟,房地產再度慘遭大棒打壓?！?
2007年10月的那一輪“房貸新政”,差點就讓今天一些動輒一擲億金的房產富豪沒緩過氣。2008年,廣州的兩家房企,已經上市的富力地產和上市擱淺的恒大地產成為市場中被惡意揣測最多的開發商,高負債和現金流短缺讓兩家企業面臨資金鏈斷裂的信任危機。如今排名全國第二的浙江民企綠城集團同樣陷入資金鏈困局,股價跌到谷底,大量可轉債到期,綠城一度陷入被收購的窘境之中。
然而不能否認,“治亂循環”似乎成了房地產最近10年從未痊愈的慢性病。在“一收就死,一放就亂”的宏觀調控政策下,開發商也習慣在與調控博弈的環境中成長。
此次調控能有什么新意嗎?沒有,也不可能有。因為,已然積重難返的樓市無法指望一個年頭會有根本改變,而已經推出的政策面主題并無新意。
中國高房價的根源,在于以下三點:一是地方政府對土地供給的高度壟斷和地產商對土地需求的自由競爭,這種“半封建半資本主義”的市場生態環境,是高房價的基礎。二是1994年中央通過和地方的財政分權,設立國稅局,將稅收的大頭收歸中央,而把公共服務和社會保障的義務劃給地方,經濟“削藩”令地方政府的財政支持捉襟見肘,土地經營成為地方財政收入的“支柱產業”,這是高房價的保證。三是高房價在地方政府、地產商、銀行、財稅之間所帶來的巨大利益,對于“相關部門”和“相關人員”而言,于公于私都有好處,素餐于房地產行業的利益共同體心照不宣地形成,這是高房價的動力。
然而,最近這幾次調整政策的出臺,都沒有觸及以上三條中的任何一條,這種“頭痛醫頭、腳痛醫腳”而未觸及根本的政策,“平民憤”的象征意義遠大于“保民生”的實際效果。
矛盾且反復的政策
中國政府的行業政策,沒有哪個會像房地產政策這樣經年頻出,一直是社會各個層面關注的對象,并且始終處在廣泛激烈的爭議之中。
在這幾次出臺的政策之中,就像以往那樣,也存在著政策的前后矛盾,這些矛盾削弱了政策的效果。例如:2009年12月,中共中央經濟會議房地產行業定的調子是“增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求”。這被許多媒體和行業人士看作是進一步鼓勵行業發展的“利好”,似乎打消了之前人們對于政府一系列刺激房產購買政策到期“退出”的顧慮?？芍笾袊鴩鴦赵撼諘h“落實”中央經濟會議精神,制定的具體政策中唯一與房地產相關的卻是取消了房地產交易的營業稅減免優惠政策。又過了僅僅幾天,新的國務院常務會議就直接地提出 “抑制投資投機性購房”,要對房地產行業進行“調控”的意圖已經非常明確。
在一個時點上對一個行業的政策同時釋放出兩個截然不同的信號,這種讓人有些疑惑的“矛盾性”,實質上反映了現階段中央政府對房地產市場“抑揚兩難”的尷尬處境:一方面經濟復蘇的基礎還很“脆弱”,經濟保持增長的任務依然艱巨,還得依靠房地產這個“支柱”角色;另一方面,目前房地產市場的價格飛漲,資產泡沫的風險已然凸顯。
縱觀這幾年以來的樓市調控政策,無數事實表明,越調越漲,如同《狼來了》的故事,講多了,最終就沒人信。哪怕是面對此次被業界稱為“史上最嚴厲新政”的樓市調控,雖然一線城市的二手房市場出現降價拋售、一些新樓盤也打起了折,但中國人民銀行貨幣政策委員會委員李稻葵認為未來12至18個月內才能收到明顯成效。
獨立房地產評論員顧海波也表示了擔心:樓市“重拳”可能演變成“花拳”,畢竟“上有政策,下有對策”,此前的幾輪調控也都出現過短期降價現象,但沒過多久又“舊態復萌”,然后是新一輪的瘋狂上漲……上海金融與法律研究院研究員聶日明的判斷:“別迷戀調控,調控只是一個傳說。”
米蘭•昆德拉說,在永恒輪回的世界里,一舉一動都承受著不能承受的任重負。換一個角度看,在當前的退房苗頭中保持沉默的房地產企業,正經歷著復雜的內心煎熬。搶房也好,退房也好,過于劇烈的周期變動也許正是對房地產企業抗風險能力的一種考驗。
如果說房地產政策18個月一輪回,如果說房政如同股政,那么此輪調整過后,說不定又是另一個春天。
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