無形資產價值評估
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一、無形資產含義
目前我們正處于智力經濟時代，智力資產作為蘊含了人類知識發展成果的一種沒有具體實物形態的資產，在企業價值生產與國家財富創造中發揮著不可取代的作用，該種無形價值在一定程度上超過了有形資產的價值，尤其是對高科技領域的企業而言，智力資產發揮的作用至關重要，這些企業每年往往都會投入大量的研發資金來儲備自己的智力資產。其中在我國最為典型的就是華為，每年該公司在研發上面的支出高達上百億，僅次于亞馬遜和谷歌。我國《企業會計準則》對無形資產做出了一個具體的定義，企業以生產商品或者提供勞務、出租給他人、或管理目的而持有的沒有實物形態的非貨幣性長期資產，包括的內容有專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權以及商譽。
二、房地產行業無形資產的發展
隨著我國改革開放的不斷深入，房地產業如今已經具有一定的發展規模。目前階段以品牌、商譽等為主的無形資產對于房地產企業的影響力也逐步提升。房地產行業在經歷了一段時間的高速發展之后，政府為了穩定房價和房地產市場穩健的發展，各地政府出臺了比以往更加嚴格的限購政策，堅持住房不炒政策導向，這些勢必將造成了土地、資金、人才等制約房地產企業發展的硬性條件會比以往任何時期更加緊張。通過以上分析可知宏觀經濟環境，政府調控政策等因素會導致房地產企業競爭更為激烈殘酷，所以無形資產在房地產行業競爭中發揮著越來越重要的作用。現在房地產企業也越來越重視自身無形資產的建設，在一定程度上品牌、商譽等無形資產可以視作一種重要的發展目標、價值體現標的物和珍貴的企業資源，對房地產業良性發展和實現企業持續發展起著巨大的推動作用。在企業成立之初，企業是沒有商譽和品牌的，需要企業經過長期的用心經營，通過優質產品和服務，企業運作逐漸成熟，進而形成了特定的消費群體在該市場，此產品就形成了一定的市場號召力，其能夠將企業的經營效果和業績反映出來，消費者的忠誠度也可以通過對品牌商譽等無形資產的建立進行提升。
三、無形資產的評估
通過對國內外各種評估模型的梳理看來，理論上對無形資產的評估一般從兩個角度人手，一種可以稱為直接測量法，另一種可以稱為間接測量法。直接測量法在開始就要確定無形資產的具體構成，再將其進行分類，分為各子因素集構建出合適其評估的指標體系，再通過模糊評判、層次分析等數學方法得出企業無形資產的總資產價值。另一種間接測量法，它不把無形資產各組成要素進行分類分級，而是將其視為一個整體再來衡量其對企業生產經營過程中的貢獻。本文采用的是CIA法，該種方法屬于間接測量法，把企業無形資產的價值看作是企業在生產經營中有形資產獲取超額收益的來源，把企業超額收益進行資本化運算得出的結果用于評估無形資產的價值。
四、無形資產的評估——以萬科為例
1984年是萬科股份有限公司成立的一年，最開始是做辦公設備和醫療設備進出口銷售的，四年后也就是1988年萬科涉足房地產行業，開啟了萬科在房地產行業的騰飛之路。在經過這近三十年的發展，萬科成為了國內房地產開發的領軍者，業務覆蓋中國各大城市，年均住宅銷售規模達到6萬套以上。目前萬科是我國房地產市場上企業價值最大的一家上市公司，高達五千六百多億，其無形資產價值遠遠超出其他房地產企業。
?。ㄒ唬┯嬎闫髽I有形資產收益率
通過對萬科公司過去幾年年報的利潤表查詢可知萬科這幾年的稅前利潤總額。再從資產負債表中可知會計期末資產總額和無形資產及其它資產總額，用資產總額減去無形資產及其它資產總額得到公司的會計期末有形資產總額，又用稅前利潤總額除以有形資產，就可以得到萬科的有形資產稅前收益率（ROA）。通過Wind查詢到行業稅前收益率。將計算出來的萬科ROA與行業ROA進行比較。從理論上來講，計算期間越長，得出的評估結果越具有客觀性，本文采用的是2013年到2017年的數據。
由上表可知，萬科的平均ROA為4.94%高于行業ROA2.96%。
?。ǘ┯嬎愣惡蟮挠行钨Y產超額收益
有形資產超額收益=（萬科ROA-行業ROA）×萬科5年平均有形資產
稅后有形資產超額收益=有形資產超額收益×（1-T）
T：采用企業所得稅25%
該稅后有形資產超額收益即為萬科無形資產收益值
萬科稅后有形資產超額收益=（4.94%-2.96%）×71777344x（1-25%）=1065894
?。ㄈ┯嬎愎镜馁Y本成本
本文采用了加權平均法來計算公司的資本成本：c=CdxD（D+E）+CexE/（D+E）
權益資本成本的計算采用資本資產定價模型：ce=Rf+B（Rm-Rf）
Rf為無風險資產收益率，可用5年期國債利率3.41%來代替
Rm為市場組合的收益率，采用10年滬深指數平均收益率3.64%
β為系統風險系數，從wind系統中查詢得到1.29
（四）超額收益資本化
將超額收益資本化，得到萬科的無形資產價值：1065894÷3.96%=26916504萬元
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