北京民宿的現狀、問題和發展建議
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摘要：北京作為著名的國際旅游目的地，旅游消費需求旺盛，民宿業是休閑旅游產業的重要組成部分?；仡櫫吮本┟袼薜陌l展歷程，以在線民宿平臺小豬短租為數據源構建了北京民宿的數據庫。通過數據分析和實地考察從類型上將北京民宿分為舊城民居體驗型民宿、京郊山水資源型民宿和現代社區便利型民宿三種，指出了其在空間分布和價格上的特征。最后從法制建設、行業規范、評價體系、品牌建設、人才培養和政府扶持等角度提出了相應的發展建議。
關鍵詞：民宿休閑旅游農家樂北京
民宿最早可以追溯到18世紀，當時的民宿具有私人服務的特質，多為主人自己經營，客人與主人有一定程度上的交流，并有特殊的機會去認識當地環境[1]。20世紀70年代，日本開始出現民宿，并形成了專有名詞“Minshuku”，該詞后來成為中文“民宿”一詞的來源。我國民宿起源于20世紀80年代的臺灣墾丁，目前已經成為臺灣旅游發展的重要品牌和核心競爭力[2]。20世紀90年代，民宿傳入中國大陸。中國早期民宿的形式主要以農家樂和家庭旅館為主，近年隨著休閑度假旅游的發展，民宿業在中國得到蓬勃發展。以杭州為例，僅2015年上半年，西湖周邊民宿數量就激增了四成以上[3]。民宿業在獲得爆發式增長的同時，也暴露了人文內容不足、服務意識淡薄、客源不穩等問題[4]。北京是著名的國際旅游目的地，旅游消費需求旺盛。民宿業作為北京休閑旅游產業的重要組成部分，其健康發展顯得尤為重要。
一、北京民宿的發展階段
從早期單一的農家樂模式到如今的模式多樣化，從一味地模仿城市化到挖掘自身優勢打造民宿特色化，北京民宿日益顯示出良好的發展態勢，成為北京市旅游經濟發展的有力推手。從發展階段來看，北京民宿發展經歷了以下幾個階段：
?。ㄒ唬┌l展萌芽階段（上世紀90年代中期以前）
隨著北京城市化的迅速發展，人們日常工作壓力不斷增大，生活環境質量不斷下降，不少蝸居市中心的人開始向往具有優美田園風光和質樸鄉土文化氣息的農村，農家樂作為北京民宿的雛形在廣大農村悄然興起。20世紀80年代后期，在昌平十三陵首次出現觀光桃園，受到廣大民眾的追捧，由此拉開了北京鄉村民俗旅游序幕[5]。1988年，大興縣舉辦了第一屆西瓜節，獲得了可觀的經濟收入。90年代初，以釣魚、采摘等為主的觀光休閑形式在北京郊區出現。
此階段的發展形式多以郊區農村觀光、學生體驗農村生活、農家樂等活動為主，呈現出“吃農家飯、住農家院、干農家活、享農家樂”的基本農村休閑體驗內容。經營形式也多以農家自營為主，住宿所需的基礎服務設施極不完善，缺乏與農家樂、民俗旅游戶相關的規范和制度。
?。ǘ┏醪揭幏峨A段（上世紀90年代中后期至本世紀初）
隨著郊區農家樂和觀光農業的發展，相應的政策制度開始陸續頒布。1993年，北京市農業與農村資源區劃辦公室編制的《北京市農業區域開發總體規劃》中提出“農業觀光”的概念[6];1996年北京市政府出臺了《北京市觀光農業發展總體規劃》并成立了北京市觀光農業領導小組;2002年，北京市農委和北京市旅游局聯合制定了《北京市郊區民俗旅游接待戶評定標準（試行）》和《北京市郊區民俗旅游村接待戶評定暫行辦法》;2004年又制定了《北京市觀光農業園示范評定標準》。2005年制定了《北京市郊區民俗旅游發展規劃（2005—2010）》。北京地稅局還于2005年6月發布了《關于京郊農民從事“農家樂”觀光旅游服務業務稅收管理問題的通知》，成為全國第一個制定“農家樂”稅收政策的省級地稅政策[7]。
據統計，2004年北京已有11個區縣50多個鄉鎮的331個村開展了鄉村民俗旅游接待工作，從業的農業人口達4萬人，接待游客8939萬人次[5]。此階段的特點是數量規模迅速擴大，內容形式不斷增多，不再僅僅停留在“吃、住、采”，增加了民俗風情體驗，生態健身體驗等項目內容。經營方式也呈現出多元化，由農民自主經營轉變為集體經營、政府引導經營、混合經營等多種經營模式。但此階段北京民宿經營重點只停留在接待質量方面，項目重復現象嚴重，房屋設計雷同，各項產品缺乏特色吸引。
?。ㄈ┨厣l展階段（2008年至今）
奧運會對主辦城市旅游業的重要影響之一就表現在旅游住宿業上[8]，2008年奧運會亦是如此。為了讓海外游客體驗北京文化，北京市政府向社會招募挑選“奧運人家”，為奧運觀眾和游客提供住宿接待與服務。這一針對奧運接待而特批的短期業態，為廣大游客體驗胡同四合院住宿提供了機會，也在較大程度推進了北京民宿從京郊向城區擴散。2010年，為傳承北京“奧運人家”遺產，豐富住宿業態，北京市旅游局制定了《“北京人家”服務標準與評定》[9]。2014年9月底，北京市旅游委出臺了《關于鼓勵北京市城區四合院開展旅游接待活動的意見》，鼓勵四合院資源開展旅游接待服務。2015年，北京市旅游委對原《“北京人家”服務標準與評定》重新修訂，“北京人家”也被重新定義為“在北京市行政區域內，以東、西城區為主（不限于東、西城區），利用胡同資源四合院提供住宿、餐飲、參觀等服務的經營者”。
在京郊區域，受江浙地區民宿影響，京郊民宿也在文化主題和特色上進行挖掘，相繼出現了“山里寒舍”、“國奧鄉居”等民宿品牌。一些民宿業主通過發掘自身優勢，利用鄉村自然景觀和地域文化，讓游客感受到獨特的北京民俗文化或體驗民宿主的個人情懷。同時，一些藝術家基于自身創作需求，也在努力打造獨具特色的高端民宿。
近幾年，共享經濟的出現和擴大開始涉及共享住宿。2010年，在線短租在中國興起，相繼出現了螞蟻短租、小豬短租等共享住宿平臺;2015年，《關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》提出積極發展客棧民宿、短租公寓;2016年，中國政府報告中首次提及“共享經濟”，極大推動了共享住宿的發展。共享住宿通過房東與房客的直接接觸，為房客提供有別于傳統酒店、更具人文情懷、更有家庭氛圍、更高性價比的住宿選擇[10]，在某種意義上最符合傳統民宿的根本內涵。2017年8月21日，原國家旅游局正式發布《旅游民宿基本要求與評價》，并將從同年10月1日起實施，至此，民宿行業終于迎來首個國家級標準。 二、北京民宿的發展現狀
本文選取國內民宿在線平臺小豬短租為數據來源，以行政區結合價格進行檢索?？紤]到正在出租的房間不會被檢索到，而提前預定時間一般不會太長，所以將檢索的入住時間選定為2019年8月1日，盡可能保證了數據的完整性。
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對檢索房源進行抽樣考察，按照建筑形式及空間分布規律，將北京民宿大致分為舊城民居體驗型民宿、京郊山水資源型民宿和現代社區便利型民宿三大類。
舊城民居體驗型民宿依托胡同院落等歷史建筑，主要分布在北京舊城的歷史文化保護區中。這些區域保存了北京最為完整的胡同街巷風貌，能使游客體驗老北京原汁原味的古老街巷，感受胡同居民的市井生活。
京郊山水資源型民宿起源于景區服務和農家樂的發展，在京郊廣大農村仍普遍存在，其中不少屬于北京市民俗旅游接待戶。這些民宿周圍景觀資源優美，民居建筑以四合院形式為主，結合周邊山水資源做出一定景觀上的修飾。其中有一些業主利用自家果園、花圃、池塘等農業資源吸引旅游者，通過讓游客從事簡單的農事活動，如采摘、垂釣、拓展等項目，使游客體驗到鄉村生活的樂趣。典型的分布區域有昌平區的麻峪房村、密云區的司馬臺村、平谷區的掛甲峪村等。
現代社區便利型民宿廣泛分布在城區的中高層住宅區內，是傳統商務和快捷酒店的替代型產品，以提供便捷、舒適和衛生的住宿體驗為目標。在區位上，這些民宿主要分布在火車站、商業區的周邊，抑或集中在地鐵沿線，為出行辦事提供快捷的交通。在設施和裝修上，這些民宿以商務酒店為標準，盡可能提供標準化的客房設施和用品。另外，這些民宿相較之同地區的傳統酒店，價格較為便宜。
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分析可知，朝陽區以4422個房源高居榜首，海淀區和東城區有900多個房源，其次為豐臺、西城和通州等區縣。郊區區縣的房源數較少，大部分都低于500個，其中平谷、門頭溝、延慶都低于100個（見圖1）。受限于來源，此數據并不是各區縣的精確房源數量，但已經能在較大程度上反映北京民宿空間分布的基本現狀。
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總體而言，除東城區以外，城區民宿以現代社區便利型民宿居多，價格以中低檔為主，其區縣中500元以下的房源比重一般都超過60%（見圖2）。對小豬短租房源分析可知，受限于民宿所處的環境，這些區域中民宿特色不明顯，主要與商務快捷酒店爭奪客源。而東城區是故宮、天壇和雍和宮等重要文化遺產所在地，分布有大量的胡同四合院等建筑遺產，500—1000元的房源占該區域民宿的比重高達501%。這些民宿多為舊城民居體驗型民宿，往往位于傳統四合院之內，主要通過鮮明的文化主題與四星級以上的酒店爭奪客源。
郊區民宿房源數量較少，但價格呈現高端化，除大興和順義以外，其他區縣中房價超過1000元的房源都占有最大比重，如懷柔為50%，延慶為40%，門頭溝為40%，平谷為3478%，密云為2462%。這些區域中的高價房源一般都依托較為知名的山水和文化旅游資源，如懷柔的慕田峪長城、雁棲湖、青龍峽等，門頭溝的潭柘寺、妙峰山等，密云的古北水鎮、密云水庫等。
三、北京民宿存在的問題
?。ㄒ唬┒x界定過于寬泛，行業監管不規范
就日本和臺灣等地的經驗來看，民宿的界定主要強調“自用住宅”的概念，是一種城鄉居民經營的副業[2]。而當前《北京市旅游條例》將民宿界定為“城鄉居民利用自己擁有所有權或者使用權的住宅，結合本地人文環境、自然景觀、生態資源以及生產、生活方式，為旅游者提供住宿服務的經營場所”。此定義總體較為寬泛，不僅包括自有住宅閑置空間的利用，“擁有使用權”實際將一般的酒店賓館運營方納入其中。定義上的寬泛，使得民宿不能與酒店、賓館相區分，也與傳統意義上的青年旅舍、家庭旅館等混為一談。更為嚴重的是，某些出租房也通過日租方式進入民宿市場，使得民宿問題十分復雜。在這種情況下，民宿投資信息無從掌握，政府和投資者都不能對民宿總量形成清晰的認識，甚至導致投資行業泡沫的產生和破裂。
在具體行業監管上，一方面，目前沒有強制效力的行業標準，只有原國家旅游局發布的《旅游民宿基本要求與評價》，其中很多內容都是照搬了酒店行業的要求;另一方面，尚未形成具有廣泛認同的民宿協會組織，民宿行業的組織建設相比于其快速發展，顯得較為滯后。
?。ǘ┐嬖诎踩[患問題，治安管理風險高
民宿經營范圍囊括了住宿、餐飲、娛樂等，需要到市場監管、衛生、公安、消防等部門辦理相關手續之后方能開展經營。但大部分民宿由民居改建而成，難以滿足消防、衛生和環保部門對商業性建筑的標準要求。在裝修時，部分民宿為了滿足經營需求對房屋結構和格局進行改動，導致墻體結構的破壞，影響房屋的穩定性。因此，大量民宿難以從相關政府部門獲得經營資質，大都游走在灰色地帶，存在無照經營、超范圍經營等的問題，埋下諸多安全隱患。
在實際運營過程中，由于民宿主和住客可能會存在分享共同空間的問題，因而住客身份識別就顯得尤為重要。但目前住客實名認證主要通過在線平臺進行，身份作弊空間較大。同時，民宿主對身份識別并不重視，而民宿規模小和空間分散等特點也使得公安部門的日常監管難以全面實施。這種情況可能使得民宿成為犯罪分子的藏身之所，進而導致治安問題。
?。ㄈ┓召|量難以監督，消費維權難度大
民宿不像賓館和酒店那樣有嚴格的約束和監督機制，準入門檻低，民宿主和從業人員的素質良莠不齊。由于民宿大多依托網絡平臺進行銷售，網絡平臺難以對民宿的軟硬件條件形成有效評估和監督。當出現服務質量問題，消費者只能通過客服電話的方式進行投訴，而網絡平臺介入的手段單一，也缺乏威脅力和時效性。
媒體報道顯示，民宿糾紛已經成為近年旅游矛盾糾紛中的新熱點。北京西城法院就曾對旅游合同糾紛典型案例進行通報，其中民宿糾紛已經成為旅游業中多發領域。法院在審理中發現，消費者對民宿的投訴基本集中在虛假宣傳、臨時加價、退房退款難三個方面[11]。 ?。ㄋ模┟窬舆z產破壞頻發，社區認同程度低
不少北京民宿分布在傳統村落和胡同四合院內，由歷史建筑和特色民居改建而成，并以此為賣點。為了滿足民宿在主題風格、特殊功能等方面的設計要求，民宿業主往往會對原建筑進行大肆改造。這種零散性的修建缺乏統一規劃和審批手續，拆墻打洞、私搭亂建的現象嚴重，在很大程度上破壞了民居街區的肌理，損害了胡同和村落遺產的真實性和完整性。
由于部分民宿主并非社區居民，他們對民居社區中的民俗文化知之甚少，對遺產和傳統缺乏敬畏感和傳承精神。加之經營過程中產生的噪音等污染使得居民對民宿意見大，降低了社區對民宿的認同程度，使得民宿在經營過程中矛盾重重，影響了進一步發展。
?。ㄎ澹┢放婆嘤庾R淡薄，市場營銷投入小
很多民宿從業者都是憑借個人情懷進入這個領域，品牌意識淡薄，沒有形成正確的品牌理念。根據邁點研究院發布的《2016年度中國客棧民宿品牌發展報告》顯示，目前多數民宿經營者品牌意識不強，數據顯示目前僅有6%左右的民宿對其品牌較為重視，仍有94%談不上“品牌”。通過對小豬短租的檢索顯示，北京民宿以單體經營為主，客房體量較小，人員配備不齊全，大部分缺乏品牌建設意識。
由于市場還處于蓬勃發展階段，潛在需求大，各大在線民宿平臺紛紛通過燒錢補貼搶占市場。此時，旅客在高額優惠券的刺激下選擇入住民宿，而民宿只要依賴在線平臺引流和補貼就可以獲得收益。在這種情況下，民宿主往往會過于依賴單一的平臺渠道，忽視在市場開拓、營銷渠道構建等方面的投入。而一旦在線平臺面臨風險，民宿正常運營將陷入困境。
四、促進北京民宿發展的建議
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對于民宿，應該由監管部門或立法部門出臺統一性的法規文件，解決最為迫切的界定問題，即對各類民居改建民宿的標準進行認定。對于什么樣的房屋可以進行民宿運營、什么是民宿運營者應該有一個清晰明確的界定，厘清民宿與酒店等相似行業之間的關系。同時，最為重要的是確認民宿及民宿運營者的法律地位。
界定民宿概念內涵外延，明確民宿法律權利義務關系，意味著將民宿行業納入到規范監督管理體系中。由此引出另一個問題，即監管部門權責分明。因而法律法規的建設第二個重要的方面即為確定監管部門權力及責任，防止出現監管混亂，踢皮球現象。
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政府監管存在一定的局限性，在具體事務管理上缺乏靈活性和變通性，容易忽略市場需求。因此，建設權威性的民宿行業協會顯得尤為重要，以便對政府監管形成補充。當前北京民宿業的組織建設處于起步階段。2016年，在北京勘察設計協會指導下成立的“北京民宿聯盟”被認為是北京民宿業的第一個行業組織，但其屬于松散型的企業聯盟，存在覆蓋范圍小、掛靠單位歸口不合理等問題。
從民宿的經營范圍和客戶群體來看，應該在旅游協會的指導下進行行業協會組建，以便和旅行社、景區等相關行業開展合作和交流。
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當前北京民宿的評價主要取決于游客口碑，一般通過網絡平臺的旅客評價和打分來確定民宿在設施和服務上的優劣。這種評價方法對消費者選擇民宿具有一定的參考價值，但缺乏廣泛適用性和權威性，如民宿主可以通過網絡水軍刷分的方式提升民宿的好評度。應該由相關政府部門和行業協會出面，參考《旅游民宿基本要求與評價》，結合北京民宿資源的特色和問題，制定民宿的等級評價體系，對民宿的經營規模、設施標準、經營方式和服務質量等進行界定，定期進行評價和抽查，設定升級和退出機制。在此基礎上，形成由官方評估和市場口碑共同組成的雙重評價機制。
（四）強化民宿的品牌建設意識
品牌是現代消費重要組成部分，消費者不僅追求物質滿足，也通過品牌消費滿足精神享受。而對于經營者而言，品牌不僅是企業文化的表現形式，同時也隱藏了巨大的物質價值。品牌經營已經成為北京民宿發展中不容忽視的重要問題。
北京民宿在品牌建設上的不足，折射出行業目前仍處于低端低價競爭階段。北京有巨大的消費市場，應該鼓勵民宿精準定位，走差異化品牌發展道路。有關部門可以通過組織北京民宿專項旅游推介會、拍攝民宿主題片、出版民宿旅游手冊等方式，對北京民宿進行包裝和宣傳，打造一批具有影響力的知名民宿品牌。
?。ㄎ澹┲匾暶袼捱\營人才的培養
民宿主和從業人員很大一部分是本地居民，他們大都沒有經過系統的酒店和商業教育，對服務、市場等方面缺乏正確的認識。建立和完善培養體系，提升民宿經營者主體素質是當務之急。
培養組織方應該以行業協會和政府部門為主體，也應該重視教育機構的作用。政府部門和行業協會可以定期組織講座和短期培訓班，將民宿從業者急需的選址規劃、主題設計、安全生產、服務規范和市場營銷等方面的知識和技能，納入到常規職業技能培訓體系。同時，也應充分利用北京豐富的優質高校資源，設立相關專業方向，組織相應的課程體系，培養專門化的人才。
?。⒚袼藜{入政府采購范圍
作為共享經濟的重要形態，民宿盤活了閑置房屋資源，創造了就業崗位，激發了創業熱情，是推動地方經濟發展，提高居民收入水平的重要途徑。與此同時，特色民宿使得原來走馬觀花式的觀光游向重視旅游體驗的個性游和深度游轉變，契合了旅游消費升級的發展趨勢。民宿正在成為政府針對旅游供給側改革與創新的關鍵著力點。
將民宿納入政府采購范圍，一方面表明政府對這一新生事物的認可和背書，進而促使其運營管理在政府相關法規和規章的制約下運行，提升發展規范性。另一方面，民宿在文化主題、個性服務、地理位置和價格等方面的特點和優勢，也有利于政府因地制宜選擇合適的地方組織會議和職工療養休養活動，節約財政開支。
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〔本文系首都師范大學交叉科研項目“一體化背景下京津冀文化遺產的保護和利用策略研究”階段性成果;國家旅游局旅游業青年專家培養計劃（項目編號：TYETP201505）研究成果〕
?。ù飨嬉?、張鑫，首都師范大學資源環境與旅游學院）
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