淺談中小房地產企業財務管理
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摘要：近幾年，中小房地產企業之間競爭激烈，國家也在經濟新常態的背景下加大了對房地產行業的調控。中小房地產企業在制度建設、融資渠道管理、財務管理規劃等方面存在諸多困難。文章通過對中小企業財務管理中的問題進行深入分析，并相應提出改進措施和解決方案，以提高企業財務管理效率，為經營者決策提供參考依據，為企業發展創造有利條件。
關鍵詞：中小房地產企業;房地產管理;財務管理
隨著近幾十年房地產行業的快速發展，截至2018年9月，全國注冊房地產企業有6萬多家。2018年1～9月大型房企前10名累計銷售額占到百強房企的42.8%。從數據可以明顯看出，中小房地產企業在群雄環伺的格局下面臨生死挑戰。同時隨著國家對房地產行業各種調控政策的密集出臺及金融政策的不斷變化，規模以上的房地產企業不斷開疆拓地，中小房地產企業生存空間被不斷擠壓。長期掩蓋在行業快速發展下的管理問題凸顯，尤其財務管理問題尤為突出。
一、新形勢下中小房地產企業財務管理的重要意義
企業財務管理工作在整個公司管理中處于樞紐位置和中心環節。同其他管理相比較，財務管理工作具有綜合性強，聯系面廣，反應迅速準確三個特點。財務管理工作包含了整個企業的經濟活動，企業經營的好壞，能從各項經濟指標中反映出來?？梢苑从称髽I的資信水平、償債能力等，可以預見企業發展前景，可以根據這些數據信息，發現企業存在的問題，以糾正經營方針、策略管理，為企業改善管理提供可靠的資料來源。因此可以說只有抓好財務管理，才能帶動企業全面科學管理，只有以財務管理為中心，才能適應不斷變化的市場狀況。
二、中小房地產企業財務管理存在的問題
（一）企業領導財務管理觀念淡薄，管理方式比較落后
企業領導者是企業的核心，尤其在中小企業中的家族企業，領導者幾乎主宰了企業的一切。房地產企業目前比較高的收益，吸引更多的人員加入這一行業。中小房地產企業大部分是從其他行業轉入甚至更多的是包工頭、建筑隊成立，他們嚴重缺乏財務管理理論和實務知識，管理方式也比較落后，集權式領導、家族式管理問題比較嚴重?？陬^指示就成為管理工作的標尺，勢必造成財務成本的增加和后期的財務風險。
（二）企業缺乏專業管理人才，財務人員相對水平較低
房地產企業由于高投入，高風險的特點，對資金的需求比較大，尤其中小企業，資金比較困難，對引進專業人才，缺乏相對的資金支持。同時對外來財務人員的信任度不夠，更愿意讓親戚來擔任，人才質量大大降低，對財務管理工作造成不利影響。一些中小企業領導者甚至認為，財務管理不過是就是發發工資、記記賬等簡單的計算工作，沒有必要花大價錢引進專業人才，純粹是浪費金錢。同時普遍存在著不依法建賬、兼職記賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現的現象，造成財務管理的無章、無序和混亂狀態 ，導致暗箱操作、企業信息失真，給財務管理工作埋下隱患。
（三）企業融資比較困難，限制中小企業的發展
房地產項目開發是一個巨額資金投入的過程，動輒上億的地價和開發過程費用，對房地產企業實力是一個巨大考驗。開發周期長，資金周轉率低，促使房地產企業使出渾身解數來籌集資金。目前來看，中小企業對銀行貸款和民間融資依賴度較高，受制于資金的壓力，多數開發商資金鏈十分緊張。同時國家加大控制對房地產企業的信貸業務，中小房地產企業缺乏信貸支持，籌措資金難上加難，限制中小房地產企業的業務開拓和發展。
（四）企業財務管理制度不完善，領導專權比較嚴重
中小房地產企業自身管理能力不足，造成財務管理的流程不完善。對資金的使用方面，不能對成本進行合理的規劃和管理，造成企業在成本和費用的方面浪費比較嚴重。對經費的管理中，沒有制定相應的預算制度，僅是在各項費用都花費以后對使用情況進行核算，不能起到監督的作用，造成財務管理的不足。大部分房地產企業將財務管理放在一個較低的層次，制度不健全，管理不完善。在制度執行過程中常常流于形式，基本都是領導一支筆說了算。這樣就無法給企業提供有價值的財務數據和信息資料，無法為企業管理層提供決策需要，加大公司的決策風險。
（五）企業缺乏長期的財務管理規劃，隨意性比較嚴重
中小房地產企業由于受自身資金、管理能力和環境的影響，財務管理規劃流于形式，形同虛設。中小房地產企業管理者普遍重技術而輕管理，重銷售輕財務，重短期效益而缺長遠規劃，甚至管理規劃的制定是為了應付檢查監督。即使有的制定了管理規劃，隨意更改，束之高閣的也占多數。
（六）企業缺乏有效的財務管理審計體系，缺乏總結和激勵
財務管理體系只有完善審計監督，有總結和激勵，才能形成一個正循環?！皟炔繉徲嬍强捎锌蔁o的部門，沒有審計，工作一樣做”的錯誤觀念存在于許多的管理者當中。其實審計工作是站在第三者的角度上檢查監督財務管理的發展和運作，它的角度是相對獨立的。財務管理只有完善審計，加強總結和激勵，才能更好的促進財務管理體系的制定和實施，確保企業朝著正確的方向前行，使企業能有效的利用各種資源，最終實現企業經濟效益最大化。
三、中小房地產企業加強財務管理的對策建議
（一）強化財務管理意識，提高綜合管理素質
市場競爭的殘酷，促使企業管理者不斷轉變管理理念，改變管理方法。2018年下半年，多個熱點城市出現土地流拍、底價成交等現象，土地市場降溫明顯。知名房企不斷進駐三、四線城市，他們憑借強大的集團后盾和獨特的商業模式，“攻城略地”，搶占土地資源，中小房地產企業面臨“無米之炊”的尷尬境地。
中小房地產企業的領頭人首先要改變管理理念，狠抓財務管理，延伸到公司的整個部門，在整體上理順管理關系。同時充分發揮“領頭羊”的作用，使各個部門團結一致，與公司共進退。中小房地產企業的掌舵者要多走出去，多向知名大型房企學習管理經驗，開拓眼界，與時俱進，提高自身的文化修養。要正確處理好各組織機構的關系，多進行宣傳和講解，使相關部門充分明確各自的職責、任務，避免相互推諉。 （二）引進專業管理人才，提高財務人員水平
財務管理工作是一項復雜而嚴謹的工作，非專業人員是無法擔任的。中小房地產企業應根據自身經濟狀況，盡量引進專業管理人才。中小房地產企業要盡量避免任人唯親，大膽引進外來優秀的管理人才，增加公司的人才儲備。同時公司還可以組織財務人員集體學習培訓，尤其在新政策不斷更新的“營改增”后。2018年下半年個稅改革、小微企業稅收優惠等，讓財務人員及時掌握國家政策，讓職工充分享受國家改革紅利。還可以增加財務人員外出進修的機會，激發其工作積極性，更好的為企業財務管理出謀劃策。
（三）強化信用觀念，拓寬融資渠道
1. 重視企業信用管理水平
現代社會，對企業信用管理越來越嚴格，要求越來越高。如果信用有問題，勢必會嚴重影響企業的貸款業務、稅務辦理和其他相關業務。近幾年，國家對房地產企業的貸款諸多限制，甚至通過銀行辦理房地產開發貸款基本沒有可操作性。尤其對中小房地產企業，銀行站在自己利益的位置上，本來就對中小房地產企業的規模、收入和還款能力有所不安，如果信用有問題，那通過銀行貸款就更難上加難。
2. 積極拓寬融資渠道
中小房地產企業財務人員要根據自己公司的實際情況，加強融資業務的學習，認真分析和評價影響企業融資的各項因素，力求在企業力所能及的范圍內拓寬融資渠道，爭取貸款利率優惠，手續簡便的授信貸款等最好的貸款方法。對政府扶持的改造項目，盡量爭取到政府補貼，這樣就可以為公司節約一部分資金。
3. 通過聯合開發實現風險共擔
可以選擇聯合開發模式，充分利用中小房地產企業在本地“區域深耕”多年的資源優勢，與大型開發商合作開發，尤其在舊改項目的后續開發上，有更多的合作機會。同時可以得到大型房企的資金支持，這樣就可以利益共享，風險共擔。
（四）加強財務管理制度建設，完善財務管理體系
完善財務管理制度，是過程控制的前提和基礎。財務管理制度是整個企業管理的核心，中小房地產企業應根據本單位的實際情況，制定有針對性、可操作性和強制性原則的財務管理制度，設立專門的財務管理機構統一進行管理。
1. 嚴格制定預算管理制度
中小房地產企業的財務預算，對企業投資項目的成敗和企業經濟效益起著重要作用。企業應以項目預算和資本預算為基礎，對資金收入、經營成果和分配做出合理的預算;企業應對項目建設的可行性、規劃設計費、開發成本、收入、費用等進行整體預算，對預算的效果進行有效的評價、總結，制定激勵措施。
2. 規范合同管理制度
中小房地產企業應全面加強合同管理制度。首先從源頭抓起，參與合同的簽訂和內容的審批，著重注意付款和發票的收回，對以后項目的土地增值稅、所得稅的計算影響重大。其次要加強合同的整理和統計工作，建立合同臺賬，方便以后工程款的支付和數據的統計，還有印花稅的計算工作。最后加強銷售合同的統計和保管工作，按每個客戶詳細記錄客戶資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部門核對銷控情況和回款情況。
3. 完善資金管理制度
由于資金收支頻繁、數額較大，企業對資金管理一定要嚴格程序，加強管理，提高資金的安全性和合理性。首先要有相應的控制和資金使用計劃，合理安排資金使用計劃，保證企業日常資金的使用需求。資金支出要領導簽字審批后才能付款，嚴格控制資金的鋪張浪費、費用超支等現象。每日對資金的收支情況進行匯總，便于統計數據。其次對投資方面，要加強考核與籌劃，避免企業陷入投資誤區，影響資金的周轉，影響項目的進展。
（五）制度長期財務管理規劃，嚴格執行流程
企業應圍繞企業的利潤目標制定公司長期的財務管理規劃，在實施過程嚴格執行。財務管理規劃，是系統和全面的，不單單涉及財務部門。銷售規劃、工程規劃、后期管理等形成一個循環體系，息息相關。這樣就將財務管理規劃同企業的經濟活動緊密結合起來，促進財務管理職能的充分發揮，保證企業正常經營運行。在執行過程中，要嚴格按照財務管理規劃，分步驟，分部門考核執行情況，匯總出現的問題，總結經驗和不足。
（六）完善財務審計監督，制定總結和激勵措施
企業應制定內部審計和外部審計相結合的審計監督體系。中小房地產企業應成立專門的審計監督小組，對招標投標、工程管理和結算、合同簽訂、資金支付等每個環節審計監督，杜絕舞弊的發生、不合理行為的發生。企業可以根據經營情況和工作需求，不定期的進行外部審計。外部審計人員工作經驗豐富、專業，能更好的為企業提供改善意見。在審計監督過程中，結合財務管理經驗總結，對審計問題進行匯總分析，找出差異和不足，為進一步財務管理的修訂和執行提供數據資料。兌現激勵措施，可以實行物質和精神激勵，激發員工的積極性，更好的為公司的發展積蓄經驗。企業實行內外部審計相結合的體制，更好的完善財務管理體系，強化監管，使整個財務管理體系更加的科學規范。
財務管理問題已經成為制約中小房地產企業發展的重要問題。無論是公開的招拍掛市場，還是更為復雜的并購領域，留給中小房地產企業的發展空間和機會并不多。在中小房地產企業發展空間日益狹小的今天，怎樣提高財務管理水平，促進中小房地產企業的發展，值得我們不斷去思考和研究。
參考文獻：
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（作者單位：濟南嘉拓房地產開發有限公司）
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