試論房地產開發企業財務風險控制實現途徑
來源:用戶上傳
作者:
摘要：對我國房地產行業而言，雖然有著良好的收益，但由于其自身所包含的負債率高，需要大量的投資和融資，以及有著較長的生產周期等特點，也承擔著更大的財務風險。對房地產企業來說，導致其產生財務風險的風險源有很多，主要包括，房地產產業結構落后，對政策的敏感度不確定，資金的回收風險較大，融資的方式較為單調，資金鏈不完整等。針對這些問題，要想對房地產行業的財務風險加以控制，方法如下：盡量增加融資途徑，提高投資的專業化，改進企業的資產結構，提高企業對風險的抵抗力，加強企業的預算管理，加強項目的論證等。只有這樣，我國房地產行業才能穩步持續發展。
關鍵詞：房地產企業；財務風險；風險控制
一、我國房地產企業的財務風險
財務風險是包含有企業可能喪失償債能力的風險和股東收益的可變性。隨債務、租賃和優先股籌資在企業資本結構中所占比重的提高，企業支出的固定費用將會增加，結果使企業喪失現金償付能力的可能性也增大了。企業財務風險的另一方面涉及股東可能得到的收益的相對離差?？傊?，企業的財務風險包含了股東未來收益的可變性和企業喪失償債能力的可能性。這兩方面都同企業的經營風險，即預期營業收益離差直接相關。對我國的房地產行業來說，其財務風險產生的原因具體包括以下幾點。
（一）政策把控難度大，投資決策失誤
對于房地產企業來說，所謂投資風險，就是在投資發生的實際利益低于預期的利益，可能讓企業的經濟利益受損的幾率。其產生的原因可以概括為由于投資比例分配不均而引起的投資風險或由于國家財政政策帶來的財務風險兩個方面。這就要求投資者，對風險有著清晰的認知和敏銳的嗅覺，以及準確的判斷，才能有效的控制投資風險。
最近一段時間，在中國，房地產企業的投資力度不斷增大。但企業在經濟利益的驅使下，將投資主要放在獲利更大的商業住宅和高檔型的別墅、公寓上，對真正需求量較大的其他一般性商業房和經濟適用房的投資比例卻顯著降低，這樣就導致了一般用房由于數量有限而價格暴漲，普通居民無法承受它的價格，讓房子閑置，企業的資金無法收回，資金周轉出現問題，最終讓房地產企業面臨嚴重的財務危機。
至于國家政策對房地產行業的影響方式，主要是通過對環境的要求，對土地以及企業融資方面的政策約束來實現的，也是對房地產企業影響范圍最廣，程度最大的一個因素。而且政府的政策隨機性很大，企業的可預測性也很小。因此，企業只能通過有限的信息盡可能的做出推測，才能盡可能的緩解政府政策帶來的風險，并及時關注政府的最新政策，以做出適當的應對策略。
最近幾年，政府由于房地產發展過熱而頒布了相關的財政政策以對其發展進行限制，通過房產價格波動范圍，資金的供應以及市場預期的調整等財政政策，增加了房地產企業的財務風險，抑制了房地產企業的良好發展。實際表現就是暫時停止已經上市的企業進行再融資，2017年2月13日，中國基金業協會發布的《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》，適用范圍包括證券公司、基金公司、期貨公司，以及它們的子公司等。文件規定，私募資產管理計劃投資于房地產價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案。同時對銀行向企業放貸的金額加以限制。一些規模較大，經驗豐富的房地產企業通常對這類政策的動態較為關注，有所準備；但一些小規模的企業由于視野較為狹隘，往往不在意政策的變動，但這其實對它們的發展很不利。
?。ǘ┤谫Y渠道單一，資本結構不合理
作為資金密集型企業，房地產行業對資金的需求相對較高。因此融資就是房產行業發展的要素，主要有內部融資、外部融資、權益性以及債務性融資等方式。其中，債務融資主要有國內貸款，銷售預收款以及企業自己籌集的資金組成，是我國房地產企業主要采取的融資方式，可以在稅前有一定的優惠政策，讓企業的融資成本降低，但也有一定的財務風險。
作為我國房地產企業發展的又一主要因素，融資的規模也不可小覷，它是企業擴大規模創造更多利益的基礎。然而在我國，由于融資方式主要以銀行貸款為主，流動資產占比很少，負債相對較高，容易帶來財務風險。再加上國家政策的限制使銀行貸款數額較少，因此極大的限制了企業規模的擴大。
?。ㄈ┵Y金回收困難，資金鏈斷裂
在開發房地產過程中，企業面臨很多不確定性因素，尤其以財務風險較為突出。一些房地產企業以“拿地”為重心，認為拿到地即獲利，其實不然，如若房地產企業忽略了房地產項目開發過程中的預算、成本、會計核算等重要環節，對財務工作精細化程度不足，那勢必導致房地產企業面臨財務風險。部分房地產企業不重視企業內部的財務內控制度建設，企業內部存在財務人員素質不高、業務能力不足、財務關系混亂等諸多問題。企業決策層在開發項目決策時，憑借經驗決策，沒有進行風險評估和可行性分析，在企業開發項目過程中，忽視了某些潛在的因素會導致資金鏈緊張。
二、房地產企業財務風險控制策略
（一）強化項目論證，投資決策科學化
房地產行業受到國家宏觀經濟政策的調控，因此，房地產企業在投資決策的時候，應當分析國家房地產行業政策的變動，把握政策釋放的信號，全面把握未來一段時間國家在土地、信貸、稅收等方面對房地產行業的調節，通過行業政策來引導企業投資的方向，合理調配有限的資源。另外，企業投資前，應當做好充分的市場調研，收集、整理、分析相關數據、咨詢有關專家、對房地產投資項目做出風險評估及可行性分析，減少投資決策的盲目性，從而降低投資財務風險。在進行項目投資決策中，采用分散投資策略，避免將雞蛋都放在同一個籃子里，從而達到降低財務風險的效果。分散投資的方式主要包括投資地區分散、投資時間分散以及聯合投資等。企業通過使單個項目在時間、區域上的錯位和合作開發等手段，有利于資金的統籌安排，整合有限的資源，最大限度降低投資財務風險。 ?。ǘ﹥灮Y本結構，融資途徑多元化
作為房地產企業中最具競爭優勢的融資能力，能給企業帶來很多好處，比如有效的控制企業成本，保證企業的正常運營，改善企業的經營結構，給企業帶來穩定的資金鏈。然而，在我國房地產行業，一般都是通過發放債券或者向銀行貸款的形式籌集資金，這種方式所帶來的財務風險很大，這種單一結構偏差的融資方式已經嚴重影響了企業的正常發展，企業要想取得進一步的發展，就必須尋找其他的融資方式，通過多元化的融資方式來分散風險。
企業改善自身經濟結構主要有以下三點：第一、企業通過提高自身資產比率降低負債率，直接改變資本結構。第二、企業通過增加直接融資減少間接融資來降低融資成本。第三、在融資渠道方面，企業既可以采取向銀行貸款、股票、債券、基金等方式，還能通過典當融資、房地產信托投資基金、項目眾籌、融資租賃等方式和主動引進外資投入和保險資金這些新型的融資途徑，來降低負債率。合理綜合的使用這些融資方式，以達到減少對單一金融機構的依賴，分散財務風險的目的，促進企業更好地發展。
（三）強化財務預算管理，建立財務預警機制，增強抗風險能力
對于房地產企業而言，由于對資金的需求量大，因此，在一個項目的開始之初，應該相對精確地對其所需全部資金做出合理預算，讓企業在項目平穩運行的情況下，讓資金利用率達到最大，企業的投資收益提高。
企業在進行財務預算時，企業應該在編制準確的現金流預算前對企業的各項收支經營分配狀況以及資金的投放收益等情況做出宏觀部署，對負責項目的所有內容做出全面系統的預算管理，以此達到合理調控，規劃企業的資金，提高企業的盈利能力，降低企業的財務風險。在企業的財務預算確定后，相關部門要對預算的執行情況嚴格監控，面對預算出現偏差時，要及時對問題進行分析并解決，提高企業的預算執行能力。
企業在建立財務預警機制時，要結合相關財政政策以及公司內部生產經營狀況，建立符合企業自身特點的財務預警機制。
參考文獻：
[1]龍勝平.房地產經濟學[M].上海財經大學出版社，2003.
[2]殷濤.我國房地產金融模式探究[J].信陽師范學院院報（哲學社會出版社），2006（04）.
[3]張麗清，白建新.增強企業風險控制能力建立財務預警機制[J].內蒙古科技與經濟，2007（10）.
?。ㄗ髡邌挝唬罕笨铺┻_投資發展有限公司）
轉載注明來源:http://www.hailuomaifang.com/2/view-15167228.htm
