國有房地產企業財務風險及防范措施
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作者: 嚴紅
【摘要】：房地產行業是國民經濟的重要支柱產業，具有擴大投資和啟動消費的雙重功效、對于拉動經濟增長有重大意義。國有房地產企業作為國有資產，其可持續發展促進了房地產市場的平穩健康發展。在近三十年的房地產經濟運行中，國有企業起步晚、基礎差，缺乏高效靈活的內部管理機制，因此國有房地產企業要想獲得持續的核心競爭力、在市場經濟中立足，充分發揮房地產業在國有經濟的地位和作用，必須提高財務管理水平、采取強力措施防范、控制財務風險。
【關鍵詞】：國有房地產企業；財務風險；防范措施
我國房地產企業財務風險存在外部原因、資金管理、全面預算管理、成本費用控制、內部控制等五大主因，房地產企業在發展中出現了問題，以下就這些問題進行探討。
一、國有房地產開發企業財務風險的表現形式
財務風險是指在企業的各項財務活動中，因企業內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而蒙受損失的可能性。
1、國有房地產企業的財務風險具體表現為：
⑴ 資金風險
國有房地產企業要維持良好的運轉狀態，需要具備足夠的資金，資金鏈的斷裂可直接導致企業無法生存。
⑵ 籌資風險
籌資風險指的是由于資金供需市場、宏觀經濟環境的變化，企業籌集資金給財務成果帶來的不確定性。由于房地產開發周期長、投資額大，除了自有資金和預售房款以外，房地產企業需要通過籌集資金用于項目開發。國有房地產企業融資比民營企業稍易，對銀行的依賴性更強，自有資本比例相當低。因此一旦房地產市場銷售價格、開發成本或者市場吸納能力發生變化，都會對房地產企業的預期收益產生巨大的影響，出現到期無法償還債務或者影響到后續開發的資金鏈。另外，利率波動對負債經營的國有房地產企業影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本、降低投資者的購買欲、導致市場需求降低。
?、?資金監管風險
資金監管的風險，主要是國有房產企業的項目開發資金實際使用情況與資金計劃、資金需求差異較大，資金的使用流向管控不到位導致的資金風險。
⑷ 資金集中風險
資金集中的風險，主要是國有房地產企業的銷售回款閑置在項目，無法實現資金集中管理。
⑸ 稅務風險
房地產開發涉及的稅收種類較多，占開發成本的比重較高，稅收政策的變化對投資影響較大｡ 國有房地產企業面臨的稅務風險，主要涉及營業稅、所得稅和土地增值稅三個方面，公司合作項目的合作方式、合作條款會造成營業稅及土地增值稅的估計不足，導致最終的納稅風險，并對現金流產生一定的壓力。
⑹ 成本風險
房地產企業成本控制風險源于開發的各個階段｡在土地獲取階段,房地產開發企業通過招拍掛、項目收購、股權收購等方式來獲得所的土地成本越來越高，國有房地產企業紛紛花費巨額資金進行“圈地運動”，導致地王頻現，具有一定的成本風險。在建設期間,工期拖延,不僅增加利息支出、管理費用，而且可能錯過最佳租售時機導致成本增加，產生成本風險｡
房地產投資過程是一個長期的､復雜的過程｡這一過程中存在著大量不確定的風險因素。因此,必須對房地產投資過程作全面､系統的風險分析｡[1]
2、房地產企業財務風險的成因
⑴ 外部原因
房地產業與宏觀經濟息息相關，經濟發展快時，房地產的需求就會擴張，經濟衰退時，房地產的需求會大幅度減縮，土地市場流拍、大幅降價促銷日益突出。市場供求關系及貨幣政策、稅務政策、土地政策等外部因素的變化引起房地產市場購買力､市場價格等變化給房地產開發帶來一定的財務風險｡
?、?資金管理不到位
房地產企業需要經歷從征地、建筑安裝到竣工決算等階段，投資大、周期長，是典型的資金密集型行業。另外，利率波動導致的籌資成本加大以及稅收對房地產的現金流要求國有房地產較強的資金管理能力。由于國有房地產企業自有資本、預售房款及借款的比例不恰當、開發資金過分依賴銀行貸款、無法及時足額籌集資金、資金使用流向管控不到位、還款期過分集中、債務到期無法償還、閑置資金無法集中等資金管理不到位會使資金的使用效益造成很大的不確定性，由此產生財務風險。
⑶ 缺乏全面預算管理
房地產項目開發周期長，涉及前期、合同簽訂、招投標、工程建設、銷售等環節。企業在開發成本、開發間接費用、資金使用計劃、經營回報、銷售回款等方面缺乏全面財務預算，會造成資金管理上盲目運作、成本控制不到位，加大財務風險。
⑷ 成本費用控制不嚴
房地產企業國有房地產企業在項目運作過程中，涉及土地轉讓、設計、監理、招投標、合同簽訂、施工、工程變更洽商及索賠、銷售委托等過程，開發成本由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費構成，在項目開發過程的關鍵環節出現控制失誤，將給項目造成相當大的成本風險。
?、?內部控制不到位
國有房地產企業股東大會多半流于形式，沒有發揮應有的功能；董事會內部治理不健全，沒有形成科學的決策機制；管理層缺乏有效的激勵與約束機制導致的法人治理結構弱化以及付款程序不健全、資源配置不到位、業務流程不統一、管理職能模糊形成的控制監督不到位。總之，房地產企業缺乏健全而有效的內部控制機制，就會暴露企業管理體制的欠缺，成為釀成財務風險的源泉。
二、房地產企業財務風險的防范措施
財務風險防范措施指企業在充分認識其所面臨的財務風險的基礎上，采取各種科學、有效的手段和方法，對各類風險加以預測、識別、預防、控制和處理，以最低成本確保企業資金運動的連續性、穩定性和效益性。[2]
1、建立財務風險預警系統
財務風險并非在一朝一夕內形成，而有一個較長的潛伏時期，因此要建立財務風險預警系統，對企業經營活動中的潛在風險進行實時監控。國有房地產企業結合行業特點、市場情況、金融環境等因素，以財務報表等資料為依據，利用存貨周轉率、凈資產收益率、資產負債率等財務指標及銷售面積、開工面積、房屋銷售率等經營指標分析經營活動的全過程，對處于預警區的業務實施重點監控，一旦發現某種異常征兆，及時采取應變措施，以避免和減少風險損失。
2、加強資金管理
房地產投資涉及宏觀政策法規、供求狀況、需方消費傾向等各因素變動影響，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金來源、資金動態監管、資金集中的風險管理尤為重要。
3、資金來源的風險管理
房地產公司資金來源主要有自有資金、籌資資金、銷售回款。籌資資金是指企業通過各種方式和法定程序，從不同的資金渠道，籌措所需資金的全過程。籌資風險的管理包括籌資時機的選擇、籌資規模及結構的確定。
?、?選擇適當的籌資時機。
?、?確定合理的籌資結構。
4、資金動態監管的風險管理
國有房地產企業運用實時財務信息來跟蹤監督資金流，定期向項目收集資金使用情況表，對項目資金的收回、支出、結存狀況進行監控，通過控制付款節奏、安排資金進度、嚴格付款流程，實施資金存量的動態連接。結合市場環境及實際問題，嚴格對資金的請領和使用進行管控；在資金使用的各個環節實行嚴格的授權審批制度，規范項目的資金撥付程序，力圖實現資金的全過程監控。
5、資金集中的風險管理
對于資金集中的風險管理，國有房地產企業首先要做好客戶的資信記錄，確保按揭貸款及時到賬。其次，各項目公司的銷售回款除了用于日常開支及工程支付以外，其余款項需回籠至企業集中資金管理。
6、加強全面預算管理
全面預算是指依據公司的發展戰略和年度經營目標，對預算年度內經營行為合理預計、測算并進行控制和監督的活動。企業通過實施全面預算管理，構建高效整合業務流、資金流、信息流的管理模式，提高公司資源配置能力，強化財務資金管理，是適應市場波動性，有效防范財務風險的必然選擇。
房地產企業以項目預算和資金預算為基礎，對項目的工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行整體預算，對企業資金的來源與使用、收入與支出、開發成本等作出具體安排。首先，企業在預算編制中，以戰略規劃為導向，科學預測年度目標，全面預測財務收支和經營成果，合理配置資源，細化預算目標，滿足開發資金需求。其次，事中對資金的使用情況、開發成本進行控制，對關鍵環節重點管理，嚴格控制營業額、利潤等關鍵指標，增強預算的控制力。最后，事后在預算反饋階段，認真分析業務預算、資金預算及成本費用預算執行情況，查找預算執行差異的原因，及時采取應對措施。
7、加強稅務風險管理
稅務風險是一項系統工程，涉及到國有房地產企業的方方面面，需要各業務部門積極參與，對稅務風險實行動態管理。國有房地產企業系統持續地收集內外部相關信息及稅收政策的變化，識別、分析經濟形勢、市場競爭和融資環境等外部因素及企業戰略規劃、重大經營決策的內部因素，查找經營活動中的稅務風險，對每種業務環節可能涉及的稅收風險提供建議。
8、加強成本費用管理
國有房地產企業應建立有效的成本控制管理體系，實行嚴格的成本核算和監控制度。首先在開發成本控制方面，公司準確估算招標數量、工程量清單、合同清單；監督合同進度款支付符合項目實際進度。其次，在進度管理方面，公司審核項目開發的全案里程碑及年度開發進度計劃，確保工程按計劃實施。最后，在合同管理方面，謹慎對待合約簽訂過程，處理好與合作方的關系，避免因合同糾紛導致工程延期以及費用增加成本風險。
9、健全內部控制制度
加強房地產企業內部控制，建立健全內部控制體系，是企業自身的需求，也是企業面對市場風險與挑戰的需要。國有房地產企業應健全內控體系，明確權責分配體系，完善制度建設。
首先，要完善公司治理結構。股東大會、董事會、經理層和監事會各司其職，協調運轉，相互制衡，實現科學管理，形成完整的決策、激勵和制約機制，提高風險控制能力。其次，要建立管控監督體系。在適度集權的基礎上，企業理順內部管理關系，建立權責分配合理、資源配置科學有效、業務關系順暢的管控體系。在合約、招投標、成本、付款審批方面實施節點的重點監控和管理，并把管控貫穿到業務流程的每一個環節，從而更好地防范和控制財務風險。[3]
【結論】：國有房地產企業要想在市場經濟的大潮中立于不敗之地，必須在資金、預算、稅務、成本等方面不斷加強管理，并根據政策變動及時調整投資策略，有效控制財務風險。
參考文獻：
[1]財政部編.《企業財務通則》[M]，中國財政經濟出版社，2007.
[2]包紅霏.《房地產會計學》[M]，大連理工大學出版社，2008
[3]吳水澎 陳漢文 邵賢弟.《論改進我國企業內部控制》[J]，會計研究，2000.
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