房地產開發企業內部控制存在的問題及改進建議
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摘要：內部控制是在特定的環境下結合企業目標進行一系列的管理，在企業管理中居于重要地位。企業在管理環節中應該建立完善的內部控制制度，規范內部管理的控制流程，優化組織框架，強化溝通，有效地降低企業風險，提升企業的核心競爭力。近年來，我國房地產行業在不斷地發展壯大，在宏觀經濟發展和社會民生中發揮了突出作用。我國房地產開發行業已經朝著品牌化、規?；鸵幏痘较虬l展，房地產開發企業項目開發周期非常長，資金回籠比較慢，是一類高風險的行業。在政府政策和市場購買環境變化的同時，房地產開發企業應該高度重視內部控制建設。
關鍵詞：房地產開發;內部控制;控制流程;措施
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A
內部控制是在特定的環境下進行企業管理，企業在管理中應該建立完善的內部控制制度，規范內部控制流程，強化內部和外部信息的溝通。房地產開發行業具有一定的特殊性，受到政策的影響，涉及到供貨商、施工單位、開發商等關系，是一類高風險的行業。所以，房地產開發企業完善內部控制工作，采用科學的管理手段顯得非常重要。
1相關概念簡述
1.1內部控制理論
內部控制的要素包括內部環境、風險評估、控制活動、信息溝通和內部監督等，這幾個要素聯系非常密切，而且是相互促進的，共同構成完整的內部控制體系。內部環境指是企業在執行內部控制的基礎，內部環境結合了組織構架、發展戰略和企業文化等，形成了企業內部的價值體系。風險評估在企業內部控制中發揮重要作用，企業在經營環節中會面對不同的風險，通過有效的風險評估，可以幫助企業對風險進行有效的識別，在事前、事中和事后分別進行風險評估，可以及時發現風險，有效地規避風險?？刂苹顒邮瞧髽I在內部控制活動中的重要手段，在風險評估的結果分析上，企業應該提出具體的規避風險的措施?？刂苹顒咏Y合了崗位和層級，企業應該完善預算控制和績效考評。信息與溝通在企業的內部控制中發揮重要作用，企業在經營中需要對內部信息和外部信息非常了解，在內部控制的各個環節中都離不開信息的支持，企業應該提升對信息的收集、整理、分析與運用能力，從而為企業的經營和管理提供有效的支持。內部監督在企業實施內部控制中起到保障的作用，企業結合內部監督，可以對內部控制運行的效果進行分析，及時找出內部控制工作的不足之處，及時加以調整。
1.2企業發展概況
房地產開發企業的項目具有很長的周期，需要大量的資金支持，而且業務非常復雜，各項流程也非常復雜，是一類非常特殊的行業，國家政策也對房地產行業進行調控。由于市場具有區域性特征，其具有不充分性特征，導致投機現象非常普遍。近年來，房地產開發企業之間的競爭越來越激烈。隨著行業的高度發展，我國對內部控制越來越重視，房地產開發企業的內部控制越來越規范。房地產開發企業的內部控制環境非常復雜，所以，企業應該提升規范化運作手段，才能提升企業的競爭力。
1.3企業進行內部控制的重要性
房地產開發企業進行內部控制是企業發展的內在要求，由于房地產開發企業的物業形態非常多，開發過程中涉及到拆遷、施工、銷售等環節，這些環節都非常復雜，在進行中會面臨很多風險。近年來，國家對房地產市場的調控力度在強化，采用了限購和限價等政策，在信貸和金融方面加以限制。針對企業的資金鏈、市場環境和銷售業績中，房地產開發企業面臨著各類風險，應該建立健全內部控制制度，從而確保企業在經營中有效的降低風險發生率。房地產開發企業的內部控制涉及到決策、執行和監督等，深入到各項業務流程中，實現全面的控制，將內部控制落實到各個環節中，確保內部控制實施的規范性。房地產開發企業應該建立長效機制，提升企業應對風險的能力。房地產開發企業在實施內部控制環節中，應該建立全面的風險管理機制，對風險進行預警、評估與應對，有效地識別和化解風險。
房地產開發企業實施內部控制機能促進企業發展，也是外部監管機構的要求。我國為了提升上市公司的質量，促進我國資本市場健康運行，國務院要求企業建立完善的內部控制制度。我國已經頒布了《企業內部控制配套指引》等文件，說明我國已經結合基本國情，建立內部控制規范體系。為了進一步提升房地產開發企業內部控制的規范性，結合監管機構對企業內部控制情況的監督經驗分析，我國證監會早在2011年就頒布了《內部控制規范試點相關工作通知》，將內部控制分成不同的階段和步驟，在每個階段進行內部控制的評價，重視企業的審計工作，披露內部控制評價情況，確保房地產開發企業內部控制與日常監管建立密切聯系。
2房地產企業在內部控制上存在的主要問題
房地產開發企業的內部控制存在一定的問題，企業方面存在一定問題，企業在經營各項業務環節中也存在一定的問題。
2.1公司方面
2.1.1內部主體對內部控制重視程度不夠
房地產開發企業內部控制環境非常復雜，而且各項業務出現互相交叉的情況，內部控制不容易把握實際情況。我國很多房地產開發企業的規模還不是太大，經營的時間不長，在管理方面存在不成熟的地方。有些企業過度地關注業績，但是不夠重視內部控制建設，對內部控制的認知不足，不能形成完善的內部控制管理理念。有些房地產開發企業的領導對業務和考核層面非常重視，但是對內部控制的理解存在偏差，他們認為公司的制度已經非常健全，可以維護企業正常運行，不需要對企業的業務流程重新樹立，認為內部控制是一項多此一舉的操作，會導致企業運轉不再靈活，降低企業的經營效率。很多企業愿意維持原有的發展模式，針對日常經營中產生的風險還是采用常規的解決辦法，不能結合內部控制的理念去解決問題。房地產開發企業領導層對內部控制非常漠視，導致企業內部內部控制制度不能自上而下的推廣。企業運營中，內部控制的作用非常大，在證監會外部監督的基礎上，上市公司應該率先開展內部控制活動。房地產開發企業是一項高風險的行業，內部控制可以發揮很好的風險管控能力。有些房地產開發商缺乏內部控制理念，不能有效地把握風險，管理能力不足，不能認識到自己在崗位中的重要作用，導致內部控制的風險不能得到有效控制。 2.1.2信息和溝通缺少有效的通道
房地產企業的信息與溝通主要是對內部信息的收集工作，完善內部各個部門的溝通。房地產開發企業涉及的工作非常多，業務流程非常復雜，外部需要與其他企業對接，還要聯系政府部門與社會媒體。所以，溝通渠道的暢通可以提升企業的溝通效率，降低溝通中失誤的發生率。然而，有些房地產開發企業不能重視信息與溝通渠道的建立，導致企業內部控制能力不足。有些房地產開發企業在進行內部信息收集環節中，不能高度重視起這些工作，內部信息管理比較籠統，不能完善信息收集和處理的流程，不能為企業的經營和管理提供有效的數據支持。管理層和員工之間的溝通不夠及時，不能起到正面的引導效果，員工之間的互動不足。
根據證監會要求，上市公司披露的年報必須包含內部控制審計報告及內部控制自評報告，滬深兩市共有房地產業公司140家左右，截至2015年5月初，共119家公司披露了年度報告，并且有115家披露了企業可能面臨的風險事件。在對外溝通環節中，房地產開發企業要注重收集市場上有價值的信息，了解競爭對手的信息，從而制定完善的經營戰略，制定詳細的經營計劃。在與外界進行溝通中，房地產開發企業應該重視與外部媒體的良性溝通，確保外部媒體可以報道企業的正面形象，使企業形成較好的口碑。企業還應該與政府形成良性溝通，促進項目進度，有效的防止經濟損失產生，企業與監督機構形成良性溝通，可以使企業信息及時的披露，使企業的經營管理處于主動的狀態。
2.2業務方面
2.2.1銷售環節
房地產開發企業資金的主要來源就是銷售收入，如果企業的銷售額降低，企業的資金會非常緊張，工作進程受阻，不能按期歸還融資。房地產市場變化非?？?，房地產開發企業在銷售環節應該完善內部控制。在庫存層面上，如果企業的庫存非常高，會導致開發商大量的資金被占用。采用現房銷售的方式，企業回收資金的周期會延長，導致資金的資金周轉不暢，企業資金的使用率會降低。如果采用預售的方式籌集資金，那么企業要辦理各類復雜的預售手續，獲得預售許可證等，導致企業的業務流程非常復雜。我國房地產市場變化快，很多消費者一般不會選擇預售方式。當房地產企業在銷售手段和銷售策略上出現問題后，會導致企業不能及時回款，企業在開發中資金斷流。在定價中，如果不能建立良好的定價機制，那么就會導致成本估算不準確的情況，出現市場分析失誤的情況，房地產就不能按照合理的價格出售。期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標。在考核中，如果房地產開發企業的考核機制非常不合理，就會降低銷售人員的積極性。為了提升銷售額，有些銷售人員為了自身利益不能遵守企業返利政策，導致企業的利益受損。銷售人員會與購房人員制造虛假證明等，導致購房合同不具有法律效力，產生法律風險。
2.2.2籌資管理環節
房地產開發企業在進行資金籌集方面，如果債務利率非常高，會導致各類風險。企業在籌集資金環節管理不當，就會導致利率過高的情況，嚴重影響企業的負債水平。導致籌集資金的成本提升。在經濟形勢變化很大的情況下，通貨膨脹現象非常嚴重，信貸政策發生很大的變化，會出現籌資成本上升的情況，也會導致預期資金不能完全使用?！吨袊》堪l展報告2015-2016））顯示，以萬科、綠地、恒大等房企為代表的大型房地產開發企業20144015年度，在銷售額與銷售面積方面保持了穩步增長，但由于2014-2015商品房銷售額與銷售面積基數的增大，行業集中度上升速度有所放緩。如果企業只是盲目地擴大資金，但是不能結合企業的經營規模，導致企業不能及時還本付息的問題。房地產開發企業在資金使用中不能按照計劃進行，抵押物不能充分應用，導致資金使用的價值不能充分發揮。
2.2.3人力資源管理環節
房地產開發企業在人力資源管理環節中，如果不能結合完善的內部控制，就會導致企業內部員工流動嚴重。房地產開發企業的規模、企業文化等不能吸引人才，在企業的管理上產生負面作用。有的員工與企業產生法律糾紛，在人力資源管理上產生很大的問題。人力資源管理資料存在不完善的情況，不能對相關資料進行認真的審核。員工的離職會導致企業內部信息被泄露，員工招聘不能滿足崗位的需求。員工激勵制度不能充分發揮員工的主觀能動性，員工在工作中非常被動。
3提升房地產企業內部控制的幾點建議
3.1管理層要重視內控建設，自上而下推行
內部控制在房地產開發企業不同的經營階段，其內容也呈現出很大的差異。企業領導層應該高度重視內部控制，在企業內形成內部控制的氣氛，采用自上而下推行的方式。在外部監管的要求下，對企業內部控制起到推動效果。企業應該接受內部控制，從長遠的角度分析，提升對內部控制的認識。領導層首先要充分重視內部控制，才能帶動全體員工對內部控制非常了解和支持，企業內部建立內部控制建設管理部門，針對內部控制內容開展相關的培訓工作，為內部控制的執行開展咨詢工作，企業各級會議應該進行宣講，通過多種途徑強化企業各級的內部控制建設。
3.2加強企業內外部的信息和溝通
房地產開發企業應該完善內部信息的溝通工作，對管理資料、財務資料等進行定期的整理。員工和領導溝通中應該制定合理的溝通方式，通過座談會等方式，確保員工和領導之間的信息交換非常及時。員工和領導也可以通過電子郵件等形式進行溝通，使員工對企業非常了解。房地產開發企業在內部溝通機制建立后，還應該注重自身與外部的溝通。企業在制定各項決策中，應該完善外部信息的溝通。隨著科學技術迅猛發展，企業獲取外部信息的方式非常多，在與客戶往來中可以獲取信息，與供應商的交流也能獲取信息。通過組織市場調查的方式，與外界媒體進行聯系，可以獲得及時的信息。在與外部溝通中，企業應該充分借助現有的媒體資源，進行品牌的宣傳工作，完善輿論環境的把握，完善媒體的監測，及時獲得輿論導向。 3.3完善企業的銷售
結合中央和地方政府調控的方式，房地產開發企業應該綜合考慮當地市場，對產品的價格和價格波動等進行分析，了解產品的供需程度，從而合理地調整價格。結合不同的商品特征，采用不同的銷售方式，如果銷售的產品是一些高檔的產品，那么在銷售工作中，針對項目要進行更加專業化的介紹，從而針對不同客戶的需求，呈現個性化服務。企業要重視銷售環節，從而加快資金的流動，使企業在進行新項目中可以有足夠的資金支持。針對品牌，企業應該強化品牌的宣傳，針對在銷售環節中不景氣的項目，企業應該對產品的營銷策略進行相應的調整，結合各個項目的特征，進行市場調研，從而對目標市場重新規劃。制定合理的營銷方案，針對不同的客戶，采用不同的營銷措施，提升資金的流動水平，有效地降低房地產開發企業在項目開發中的資金壓力。采用合理的考核機制，充分發揮銷售人員的主觀能動性。
3.4完善企業的籌資管理
房地產開發企業需要的資金非常多，所以企業要完善相關的資金籌集方法。針對四證齊全的項目，應該采用開發貸的形式，從而有效地降低融資成本。通過與銀行進行洽談，開發新的融資方式，通過各類融資方式，結合委托貸款和境外融資等形式。合理地采用融資資源，從而可以降低融資成本。完善銷售力度，確保資金可以及時回籠，通過各類項目使資金的來源拓寬。企業應該結合自身的規模和市場發展情況，控制開發規模，在確保項目支出不會對其他方面產生影響的前提下，可以放心地使用資金。
3.5完善企業的人力資源管理
房地產開發企業應該完善骨干人員的培養，并且確保具有大量的后備人員。建立骨干隊伍，提升骨干隊伍的穩定性。按照法律和法規的要求，有效控制和化解各類勞資糾紛，有效地防止各類法律糾紛產生。企業應該與員工簽訂勞動合同，完善員工的考核，充分調動員工的積極性。采用各類激勵措施，提升員工的工作能力。
4結束語
在現代企業管理中，內部控制是一項非常重要的舉措，在企業的日常管理中重要性不言而喻。內部控制的建立可以規范企業管理，提升房地產開發企業的工作效率，充分提升企業的經濟效益。房地產開發企業與我國的國計民生聯系重大，其風險比較高。企業應該認識到內部控制的重要性，不斷完善內部控制的措施，使企業進一步發展壯大。相關的內部控制理論應該進一步完善，應該結合企業經營的實際情況。房地產開發企業應該結合企業發展情況和市場情況，制定適合自己的內部控制制度。
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