房地產開發項目融資成本、風險防范工作研究
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摘要：在經濟全球化的背景下，我國的經濟在日益發展壯大，給國內企業帶來許多新機遇和新挑戰，房地產行業當然也不例外。房地產項目開發周期長、規模大以及需要大量的資金?；I集大量的資金是房地產項目開發的基本前提，因此，房地產企業能否獲得大量融資對開發項目的發展至關重要。本文主要從目前我國房地產開發項目融資的現狀入手，分析存在的風險以及解決辦法，給讀者理論上的參考與借鑒。
關鍵詞：房地產開發項目;融資成本;風險防范
中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2019）016-0358-02
房地產產業是老百姓最為關注的產業之一，也是我國的支柱產業。房地產的開發項目與我國的經濟發展也息息相關。房地產企業高風險、高成本、高回報的特點就要求著房地產企業強大的融資能力以及風險防范能力。在現階段的經濟社會環境下，房地產企業如何完成開發項目的融資，如何節約項目融資成本以及控制融資風險等等，都是完成房地產項目開發的關鍵問題。通過深入分析問題，為房地產企業開發項目帶來更多且有效的融資方式。
一、房地產開發項目融資問題分析
第一，企業自有資金不足。房地產開發項目需要大量的資金，然而房地產企業本身擁有的資金是有限的，所以僅僅依靠企業自有的資金是無法滿足項目開發支出，需要企業獲取更多的外部融資。
第二，融資方式較為單一。除了房地產企業自身籌集的資金外，最常見的資金獲取方式就是銀行房地產項目開發貸款，只有少部分大型房地產開發企業才能滿足發行公司債券條件。顯然，這樣一種單一的融資方式是存在很大的風險的。如果遇到市場銷售快速下降等突發狀況，資金無法按時回籠，銀行貸款償還不及時，造成企業信用風險，甚至會造成企業資金鏈斷裂及面臨破產的風險。
第三，融資策略缺乏科學性。我國房地產企業的發展仍處在發展中的階段。很多企業在項目開發的前期對融資籌劃沒有足夠的重視，對房地產開發項目的發展和周期沒有深入的了解，進而無法將融資活動與開發周期合理的結合，只重視短期的利益，缺乏長期的思考。最后，缺乏科學的風險評估與防范，用長遠的眼光看待問題，防患于未然;缺乏對房地產開發項目融資的全面風險評估，無法提前做出風險預估以及防范對策，導致項目的后期發展沒有保障。
二、房地產開發項目融資策略
?。ㄒ唬﹥炦x融資銀行
銀行貸款是我國房地產開發項目最常用的融資手段，主要的方式是土地及在建工程抵押貸款。房地產開發商與銀行不僅僅只是資金的供求關系，還是戰略合作伙伴的關系。在市場上有各種各樣的銀行，每家銀行都有不同的政策與規則，如項目資金本金、貸款利率、還款時間、受托支付條件等等，負責融資部門依據國家最新金融政策、地區優惠政策以及各銀行最新動態，對符合授信條件的基礎上，通過對各銀行授信額度、貸款利率、期限、還款時間、受托支付條件、項目資金本金比例等綜合比選，由評審小組綜評分排名，選擇最適合企業的融資銀行，實現企業綜合利益最大化。
?。ǘ┩卣苟鄻踊娜谫Y方式
單一的銀行開發貸款融資方式會對銀行產生較大的依賴性，對房地產開發項目的發展是不利的。如今，銀行對房地產項目融資的要求和標準日益嚴格，使許多房地產企業融資遇到瓶頸，從而導致開發項目不能如期進行。因此，房地產開發項目的融資需要多渠道多途徑人手。比如：預售，收取預收房款;上市，通過股票市場獲取資金;發行公司債券;信托等等。多渠道開拓融資方式，擴寬企業資金來源，并結合企業的自身情況，根據企業發展需求多角度分析問題，選擇最適合企業的融資方式。
?。ㄈ┙⒖茖W的融資決策制度
融資是房地產開發項目的第一步，就相當于汽車的汽油，想要跑得又快又遠就需要充足的燃料支持。要獲取多少融資資金，融資周期多長，以及使用什么樣的方式進行融資都需要進行科學合理決策。然而很多房地產企業都沒有重視決策問題，主要就靠高層管理者自行決策，草率的決策容易提高企業的融資成本，且不利于開發項目建設資金及時到位?，F代企業融資應建立專業的決策小組，依據科學的融資決策制度、決策流程，進行有效的決策，降低企業財務成本及融資風險。
三、房地產開發項目融資的風險評估
第一，受經濟周期波動的影響。在經濟全球化的背景下，有許多外來優秀企業進入中國，給中國的傳統企業帶來新思路與新發展，從而給中國的經濟也帶來了新動力。在新興事物的沖擊下，我國經濟也會產生一定幅度的變化，牽一發而動全身，市場經濟環境的變化必然會帶來融資方式的變化，從而給房地產企業融資成本帶來挑戰。第二，受國家房地產政策的影響。國家發布的相關房地產調控政策，對土地供管，對市場的調控，特別是十八大以來“房子是拿來住的”總基調，極大會影響著房地產企業的發展。同時，房地產行業涉及的行業范圍較為廣泛，比如金融、土地、環境以及法律等等，都會對開發項目的進展產生影響。第三，建設實施風險。在房地產開發項目的實施過程中還會存在項目參與者違約風險，項目無法保質保量按期完成風險以及在開發和運營中的安全等風險，這些風險有些可能是小概率事件，但是作為一名合格的管理者就要將問題看全面，分析問題要全面，做細做實，才能做到心中有數。
四、房地產開發項目融資的風險防范策略
?。ㄒ唬┩貙捜谫Y渠道，分散風險
采用多樣式的融資方式，多金融機構授信，不要太依賴于一種方式，多種方式相互配合，融會貫通。根據開發項目的規模采用相匹配的融資方式，拓寬融資渠道，將整體的融資風險進行分散，擺脫單一融資方式的被動狀態。企業只有豐富融資渠道，避免單調的一種融資方式，才能保證資金鏈的長效流通，保障房地產企業開發項目的良好運轉。
?。ǘ┰鰪婏L險防范意識
不僅僅針對于房地產企業，任何企業想要長治久安的發展下去，都必須具備居安思危、防患于未然的風險防范意識。提前預測企業風險并不是悲觀主義，而是為未來的發展提前做好準備。從房地產開發項目的選擇，投資項目的管理以及產品的銷售、房產按揭貸款資金回籠等一系列流程中風險防范工作都應該貫穿其中，建立起系統的風險防范管理體系。
?。ㄈ┩晟迫谫Y風險管理體制
首先要建立起程序化的融資風險管理體制，才能進一步提高房地產企業的融資風險防范能力。風險又分為內部風險和外部風險，其中，內部風險相對來說更好防范與控制，所以也不可忽視，加以嚴格評估與控制。同時，管理者的能力也是非常重要的一點，可能會直接影響著風險防范的水平與效果。因此，做好企業的風險防范工作還應該多挖掘一些優秀的管理人員，引進融資風險防范管理的專業人才，提升企業開發項目管理團隊的綜合水平，從而提高企業融資風險防范的質量。
?。ㄋ模θ谫Y項目進行可行性分析
融資的關鍵點在于融入資金后必須要按照規定時間完成資金的回流。但一個企業成功的融資項目不僅僅在于資金能否按時回流，還需要對融資項目進行可行性分析。通過項目的背景，展開市場的調研與分析，確保項目到底是否可行。融資成本與融資風險總是息息相關的，企業需要提前做好所有的規劃、預測與分析，合理安排好項目的工期以及整個開發項目的開發周期，從而降低房地產企業開發項目的融資成本和融資風險。
?。ㄎ澹┍M量擺脫企業融資限制
首先房地產企業要從自身出發，提高綜合實力，提高企業的信用水平，進而減少一些對企業融資的限制。了解社會中各種融資的政策，根據政策對融資方案進行合理地調整;清楚國家相關法律，做到知法懂法守法，避免不必要的麻煩;選取開發項目前，了解當地環境要求與政策，為項目的開展避免風險。完善企業的經營策略，提高企業的信用等級，進而提高企業貸款授信額度，降低企業融資的障礙，使企業獲得更多外部資金，確保企業各項目的順利開展。
五、結語
房地產行業是資金密集型產業，資金需求大、回報高，自然投入的風險也高。想要在房地產這塊大蛋糕中分走一小塊，就需要總結現階段在房地產開發項目中存在的問題，其中，融資風險往往易忽視的一部分，但融資就整個開發項目而言卻是非常重要的一步。其次，融資也不是簡簡單單的自己籌集資金或向銀行貸款，需要結合開發項目本身，進行可行性分析，控制融資成本，并采用合理的融資風險防范措施，推動房地產企業的發展，最終實現企業效益最大化。
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