淺談“營改增”對房地產企業的影響及應對策略
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摘要：我國稅制改革過程中，“營改增”是非常重要的一個環節。國家通過不斷調整稅收政策來深化增值稅改革，推進增值稅實質性減稅，促進經濟持續穩步發展。稅制改革對企業有利也有弊，本文站在財務管理的角度分析“營改增”政策對房地產開發企業產生的影響及其應對策略。
關鍵詞：營改增;房地產;會計核算;稅負
一、引言
我國“營改增”工作從2012年1月1日開始試點，2016年5月1日房地產業正式納入試點范圍。稅改后根據各行業的發展趨勢，2018年5月1日政府對增值稅稅率進行下調，房地產業從11%調整至10%。為深化增值稅改革，2019年4月1日增值稅稅率又有了大幅下調，其中房地產業稅率由10%下調至9%。政府通過不斷地調整稅收政策來減輕企業稅負，使企業能充分享受到改革紅利;避免重復征稅，使企業能更合理地分配資金，緩減資金壓力?！盃I改增”政策對房地產業企業會計核算有著一定程度的影響，而會計核算和納稅籌劃又是房地產開發企業財務管理中為基礎的措施，管理的好壞直接關系到整個企業的發展和經濟效益的提升。
二、營改增對房地產企業的影響
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“營改增”后房地產開發企業銷售不動產，流轉稅稅種由營業稅轉變成了增值稅。其中，營業稅屬于價內稅，增值稅屬于價外稅，稅額的計算方法不同。以往的房地產行業的會計核算只有在納稅和計提的過程中才進行核算，自營業稅改增值稅的政策落實后，企業在很多的環節都需要進行會計核算。因而“營改增”新政增加了企業會計核算的工作量，同時也對會計核算人員的專業能力和技術水平有了更高的要求。
對房地產企業資產核算的影響。增值稅轉型改革后，2009年1月1日起，企業外購用于生產經營的固定資產可以憑票抵扣進項稅，企業購買不動產按固定資產核算的其進項稅自取得之日起分2年進行抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。自 2019 年 4 月 1 日起，企業獲得不動產等所進行的進項稅額抵扣的時間一般不再按照兩年進行等額抵扣，沒有進行抵扣的進項稅額，從2019年4月開始，稅款所屬期起從銷項稅額中抵扣，這一政策的落實會引起企業的資產負債率上升。
對房地產企業收入核算的影響。在以往的營業稅體制下，施工單位進行納稅的過程中，往往根據工程造價和工程利潤兩個方面的內容來進行繳稅，但是“營改增”政策實施以后，企業的納稅標準就發生了變化，需要繳納增值稅的項目，這就涉及到了增值稅抵扣的環節，如果在實際核算時不能獲取增值稅發票進行抵扣，就會使企業的核算成本增加，從而縮小了企業的盈利空間也不利于企業的長遠發展。
對房地產企業成本核算的影響?！盃I改增”政策實施涉及到增值稅抵扣的問題，項目成本和收入差距越大，企業所繳納的增值稅的稅額就越多，這與企業所繳納的稅款成正相關性。若企業很多項目沒有取得增值稅專用發票，就會導致企業很多項目都無法進行進項稅的抵扣，在這種情況下，企業的稅負負擔會加重，自身盈利空間也會減少。
對于房地產行業費用核算的影響。自2019年4月1日起，營改增新規定，企業購進國內旅客運輸服務，其進項稅額可以從銷項稅額中抵扣。企業未取得增值稅專用發票，取得增值稅電子普通發票的，按發票注明的稅額進行抵扣;取得注明身份信息的航空運輸電子客票行程單的，進項稅額=（票價+燃油附加費）÷（1+9%）×9%;取得注明身份信息的鐵路車票的，進項稅額=票面金額÷（1+9%）×9%;取得注明身份信息的公路、水路等其他客票的，進項稅額=票面金額÷（1+3%）×3%。房地產企業從2019年4月1日起，取得的注明身份信息的火車票、汽車票、機票等都可以進行進項稅抵扣，從而使企業的費用減少，利潤增加。
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1.“營改增”對房地產企業稅負影響積極的一面
“營改增”后房地產企業土地成了可抵扣成本，優化了企業的負稅結構。在“營改增”的稅收改革中，國家明確指出土地成本可以作為房地產行業征稅的可抵扣項目，而從房地產開發企業的角度來看，土地出讓金無疑是最重要的成本。有了土地資本作為房地產企業的可抵扣成本，給房地產行業減輕了許多增值稅負擔。例如，房地產公司A如果將某商品房以1萬元每平的價格銷售，該商品房的實際成本是5000元每平，國家實際按照每平米5000元的價格征收增值稅，這只是考慮將土地作為抵扣成本，如果再加上其它抵扣項目，那么房地產A公司的稅負水平就更低了。
預繳增值稅稅率的變動改善了房地產企業的現金流量。在營業稅稅制的情況下，房地產行業的預繳稅率一直在5%，雖然5%的預繳稅沒有讓房地產行業感受到很大的現金流壓力。但是隨著“營改增”政策的實施，房地產行業的預繳稅率從5%下降到了3%，這令許多房地產公司明顯的感受到了資金壓力的緩解。當然，在緩解現金流壓力的同時也給了房地產公司更多的流動資金去投資在更加廣闊的市場，尤其是對于那些同時作業多個項目的房地產公司而言，其資金鏈的水平越高，其發展的空間也就越大。
增值稅是價外稅，在商品流通環節中產生的增值的部分才會征稅，“營改增”政策實施后，有效避免了營業稅制下重復征稅的問題。也在一定程度上減輕了企業的稅費負擔，提高企業的實際利潤。
2.“營改增”對房地產企業稅負影響消極的一面
“營改增”的改革造成了房地產行業潛在的成本增加。雖然預繳增值稅率從5%降低到了3%緩解了房地產公司的稅負壓力，但是卻提高了建筑行業的成本。由于房地廠行業和建筑行業有密切的關系，建筑行業在營改增后，稅負會出現不同程度的增長，由于稅負的轉嫁，房地產企業的建安成本也會相應增加?！盃I改增”的實施雖然能夠優化房地產行業的整體稅收結構，但是從長遠的角度來看，會導致生產成本的潛在增長，這是一項非常沉重的稅負負擔。
對新政的適應性呈現出了企業間、地區間的差異性。營業稅改增值稅的改革措施除了對企業產生負稅金額和負稅結構的影響以外，還對公司的財務管理水平提出了新的挑戰。當新政對房地產公司財務管理有了更高的要求的時候，并不是所有的企業都能夠適應新政的推行。尤其是一些經濟不發達的地區的房地產企業或者是一些規模較小，處于房地產產業鏈下游的房地產企業，財務管理標準的提高無疑是對它們的雪上加霜。 三、房地產企業應對營改增的策略
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“營改增”后，在具體的會計核算的內容上，房地產企業發生了一定的變化，主要是改革前，房地產企業主要是按照營業稅的稅目進行稅款的繳納，其相應的計算較為簡單。在進行具體的會計核算上，也相對較為簡單，更容易被企業所掌握。在實施“營改增”后，房地產企業的納稅主體發生了重大的變化，已經從原來的營業稅的征稅主體轉變為增值稅的征稅主體，增值稅在進行稅款計算過程中，由于需要分別考慮銷售稅額、進項稅額和稅款抵扣的問題。在進行跨級核算的過程中，需要根據實際情況進行具體的會計科目的設置，并且還需要進行一定的輔助科目的設置，進而有利于進行會計核算，真實完整的對企業的增值稅情況進行反映。在進行增值稅計算的過程中，還需要進行準確的納稅管理，提高稅款計算的精確度，防止可能出現的稅款計算的錯誤，以及可能發生的錯繳和漏繳問題發生。
“營改增”新政實施以后，會計核算的科目明顯增加，財務核算更加的復雜，增值稅專用發票在使用的過程中也隱藏了許多風險，房地產企業財務人員必須要關注科目結構的變動，加強對財務報表的數據分析，來降低企業有可能所遭遇的財務風險概率。
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“營改增”政策實施以后，房地產企業需要完善現有的業務流程，對過去的核算方式進行調整，并且對原材料、工程項目計價以及其它涉及到稅金的項目進行明細化處理，以加強對風險的控制。房地產企業財務人員需結合“營改增”政策參與相關培訓，使企業能夠充分的適應新政給企業所帶來的影響和變化，只有企業財務人員不斷的學習和完善自身的專業知識，學習相應的法律常識以及“營改增”新政，轉變以往的陳舊思想，通過學習和培訓來提高自身的專業素養，這樣才能提高工作效率，促進房地產會計核算工作的準確性。迎合營改增新政規范企業的預算、決算，整理項目融資和開發成本，有效減輕企業的稅負。
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在營業稅改增值稅的過程中，房地產公司需要通過提升稅務管理意識來提高企業的預算、核算水平，尤其是要加強企業的稅收籌劃意識。在傳統的營業稅稅收體制下，房地產企業的預算非常的簡單明了。但是隨著營業稅改增值稅的政策推廣，房地產企業很難確定哪種材料應該用于哪種專用的增值稅發票。因而房地產企業的收益情況就加大了不確定性，這種不確定性也提高了公司財務管理的難度。企業應抓住機遇，有針對性的采取措施，做好合理的稅收籌劃工作。因此，企業財務管理水平必須優化升級，尤其是那些處于房地產產業鏈下端的小企業，會真真切切的體會到“營改增”新政給企業帶來的“陣痛”。
參考文獻：
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[4]關于深化增值稅改革有關政策的公告財政部稅務總局海關總署公告 2019 年第[5]號《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅[2016]36 號印發）.
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