房地產企業財務風險及應對策略探討
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摘 要：房產行業最顯著的特點就是高投資、高風險、周期長，房產企業的運營與發展同外部客觀政策因素等密切相關，且存在一定的財務風險。為了有效防范財務風險，必須明確主要的財務風險來源，從而有針對性地采取措施控制風險。分析了房產開發企業的財務風險及其控制對策。
關鍵詞：房產企業;財務風險;控制對策
文章編號：1004-7026（2019）23-0142-02 中國圖書分類號：F299.233.42 文獻標志碼：A
近幾年，我國城市化進程不斷推進，在一定程度上推動了我國房地產行業的發展。但是，隨著調控政策持續升級和深化，房地產市場形勢愈加錯綜復雜，房地產行業面臨的財務風險也逐漸暴露出來。梳理房地產開發流程可以發現，房地產開發企業的財務風險主要有新立項項目的投資風險、運營期間遇到的籌融資風險、開發過程中遇到的稅務風險等。對這3類風險進行簡要分析，提出防范對策，規避此類風險，從而保障企業健康可持續發展[1]。
1 房地產開發企業財務風險分析
1.1 新立項項目的投資風險
房地產行業不同于其他行業，最典型的特征就是資金投入量大，開發周期較長。同時，該行業易受市場和國家政策等因素的干擾。現階段，多數房產開發商更加重視怎樣籌集資金創造經濟效益，淡化了新立項項目的投資風險，弱化了投資風險的認知與控制，導致投資風險來襲時措手不及，無法有效地應對;或者尚未對客觀形勢、市場環境進行細致、客觀調查就盲目投資，導致整個投資項目風險重重;或者陷入資金短缺困境，甚至負債，當企業的負債超出其盈利能力時，則難以保證有理想的經濟效益[2]。
1.2 運營期間遇到的籌融資風險
對于房產開發商來說，籌融資風險也是一項重大的財務風險。作為資金密集型行業，目前政府堅持“房子是用來住的，而不是用來炒的”的政策導向，各地針對房地產企業采取了各類限貸政策，例如調整授信融資額度和調整貸款利率等。為了保證正常的開發進度，房產開發商需要具有多元化、順暢的融資渠道，以多種方式及時籌集資金。然而，一些房產開發商卻忽視了這一關鍵問題，仍采用較為單一的籌資模式或融資渠道，一旦唯一的融資渠道出現問題，會使企業無所依托，陷入巨大的困境，給企業的未來運營帶來較大的風險，在一定程度上影響企業的健康、可持續運營[3]。
1.3 開發過程中遇到的稅務風險
近年來，通過“招拍掛”高價取得土地的房地產企業，由于受到限售、限價、限貸等政策的影響，房地產企業利潤率在降低，部分盈利能力較差的項目都會存在提前納稅和多納稅款的情況，一方面造成稅款提前入庫，占用了企業資金流，另一方面項目后期還需要積極與稅務機關溝通退稅事項，退稅難度和程序較為復雜，存在一定的財務風險。
2 房地產開發企業防范財務風險的對策
2.1 加強土地經營工作前置
土地經營工作主要包括項目定位和方案研究、政策環境研究、報批報建程序研究、特殊條件應對措施研究、融資策劃研究、合作單位的初步圈定等。土地經營工作前置，不僅是對一個新項目策劃和分析，更要想清楚運營階段的工作，考慮項目正常開發中遇到的風險并提出應對策略。加強土地經營工作前置，可以規避部分新立項項目的投資風險，也能提前暴露后期開發遇到的風險，給企業爭取時間，把風險降低在企業可承受的范圍內[4]。
2.2 強化稅收籌劃工作
對于房地產企業來說，稅務籌劃非常重要。如果項目銷售結束才計算稅收，所有事項已經確定，沒有太多籌劃的余地了。只有在項目獲得后、銷售前的這段時間做好稅務籌劃，才會把稅收工作做好。將稅務工作籌劃前置，可以規避一些項目提前納稅和多納稅款帶來的風險。
2.3 建立健全財務戰略體系
房產開發商必須創建一套科學、實際、實用的財務戰略體系，這一戰略要同企業的發展保持同步，緊密結合自身的經營狀況、發展條件制定財務戰略體系。根據這一體系監督、約束企業的投資決策，從而科學引導企業發展。房產開發商要動態掌握國內、國外房產市場的總體發展情況，再結合地方經濟政策和制度等制定科學的發展戰略，建立完善的財務戰略系統，以此控制財務風險。
2.4 建立財務風險預警機制
房產開發企業可以創建財務風險預警系統，設定科學的指標數據評價企業自身的資金實力、償還能力、盈虧能力等，進而綜合判斷出一個投資項目可能存在的財務風險。同時，要借助財務手段、金融手段、營銷手段等，憑借比例剖析、量化測算等方法測算企業的運營現狀，為企業的投資提供科學的參考。
2.5 強化預算管理與資金管控
2.5.1 強化全面預算管理
房地產企業要積極地創建完善的預算管控系統，從而科學地調控突發性的投資項目，以此減少企業的不良損失。要經常監察企業的運營現狀和明確二者的差距，合理地調控企業的經營項目與經濟業務，從根本上規避財務風險。通過全面、科學地預算，使企業的經營更加科學、有目標、有計劃。
2.5.2 強化資金流動管理
為了防止房地產周期性經營和運營過程中出現的資金鏈條斷裂問題，房產企業要重視資金的流動性管理，科學地預測、計算并分析企業的資金流動狀況和收支狀態等，以便科學地規劃資金的使用，使有限的資金得到充分利用，實現資金的高效、流動化運轉，這樣才能真正實現不同投資項目的健康、可持續經營。要加快資金的周轉，優化企業的資金來源渠道，調整其結構，讓資金的庫存處于科學的范圍內，這樣企業才具有足夠的支付能力，為資金的周轉提供可調度的空間。
2.5.3 優化調整資金結構
房產開發商要加大力度調節資金結構，在明確自己資金力量、償債能力的前提下合理調配負債比例，而且要選擇多樣化的籌資模式，拓寬籌資渠道，以此降低籌資風險，預防企業走向債務困境，規避財務風險。要想保證資金能夠及時、充足地供應，就要加快資金的回收速度，追回應收賬款，確保企業資金穩定、安全供應。同時，房產開發企業還可以憑借其他方式，例如發放股票、債券等來提升資金儲備，逐步擴大企業規模，最終實現企業的健康、穩定發展。
3 結束語
房產開發企業要時刻認識到財務風險給企業發展與可持續運營帶來的威脅和挑戰，要形成積極的風險意識，加大防范風險的力度，采取科學有效的措施控制企業的風險，營造優良的經營環境，保證企業的資金供應安全，實現企業的健康發展。
參考文獻：
[1]賈立新.房地產企業財務風險與成本的有效控制探析[J].中國市場，2016（21）：190，192.
[2]王志斌.解析房地產開發企業的財務風險和控制[J].經濟視野，2014（14）：228.
[3]白雨婷.X房地產公司財務風險評價及控制研究[D].西安：西安石油大學，2018.
[4]陳梅.淺談房地產開發企業財務風險及其有效控制[J].現代國企研究，2017（2）：26.
（編輯：郭 穎）
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