我國房地產金融風險及其應對策略
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摘 要：作為國民經濟的重要產業，房地產業的健康發展能夠有力地促進我國經濟的健康持續發展。在后金融危機時代，國內房地產市場仍舊維持較快的發展速度，房價一直居高不下，房產泡沫越來越嚴重。因此，有必要高度重視并分析房地產金融風險，并結合我國的實際情況提出有效防范房地產金融風險的策略，以促進房地產業持續健康發展。
關鍵詞：房地產;金融風險;應對策略
中圖分類號：F293.338 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2019）14-0120-02
在我國的國民經濟發展中，房地產是重要的支柱產業，它的持續健康發展有利于擴大內需，拉動相關行業的發展，以及提高人民的生活水平。而房地產業要實現持續健康發展，沒有金融業的大力支持和大量資金投入是不可想象的。同時，房地產業存在著大量資金需求與有限自我積累之間的矛盾，這無疑會導致金融投資存在極大的風險。鑒于此，研究分析并有效規避房地產金融風險，是我國當前及今后一個時期十分重要而緊迫的任務。
一、我國房地產金融發展現狀
隨著1998年我國改革住房體系并取消福利分房，在國民經濟中房地產業逐漸發展成為了支柱性產業之一。開發房地產需要巨額的投資，而且需要較長的周期才能夠回收投資，資金占用和利息支付都極大，要保證投資的連續性，僅靠企業自我的積累是不現實的，一旦失去了金融支持，就會導致房地產企業資金周轉困難，甚至資金鏈斷裂而引發財務危機。同時，個人住房消費也同樣離不開金融業的資金支持。我國的房地產籌資渠道主要包括自籌資金、利用外資、發行債券、向國內銀行貸款，以及獲得國家預算內資金支持。經過二十余年的發展，我國基本形成了以銀行信貸融資為主，以股權、信托和債券等融資方式為輔的房地產金融市場。在房地產業迅速發展的背景下，我國應該對其存在的風險保持時刻警惕。在我國房地產金融市場，目前有包括商業銀行、住房公積金管理中心和住房儲蓄銀行等金融機構從事房地產信貸業務，在房地產業發展的過程中，幾乎都有商業銀行信貸的介入，其已然成為了房地產市場所需資金的主要提供者，而在我國房地產金融市場上述其他融資渠道只是剛剛起步，其所提供的房地產貸款只占很小的比例。同時，我國房地產企業在開發房地產的過程中，其項目總投資中自有資本金占比普遍不高，主要的融資渠道還是向銀行進行貸款，從而滿足項目建設對于資金的巨大需求。這種供給房地產資金渠道十分單一的特點，比較集中地反映出了中國房地產金融存在的效率和風險問題。整個房地產金融，甚至是整個房地產的產業體系基本上依靠單一的銀行體系來支撐，而如果發生房地產經濟波動，房地產企業在經營過程中產生的風險無疑會轉嫁給銀行，變為銀行的金融風險，最終國家的金融安全受到巨大的威脅。鑒于此，加快構建房地產融資體系，實現多渠道融資，從而打破房地產業發展在資金方面的瓶頸，成為目前我國房地產金融亟待完成的重要任務。
二、我國房地產金融面臨的風險
（一）高房價所引發的市場風險
近年來，雖然我國連續出臺房價調控政策，但是我國房地產價格仍就保持持續上漲態勢。過快的房價上漲導致房地產的市場價格與其實際的價值發生嚴重偏離，于是房地產泡沫便隨之產生。如果相關的國內外因素如人民幣升值預期致使泡沫破裂，那么房地產作為抵押品，其價值就必然會大幅下降，進而引發銀行信貸的質量大幅下滑，使之面臨巨大的金融損失。同時，如果房價不可控地持續上漲，則會大量出現房地產投機行為，導致人民消費支出被大量擠占，最終會損害國民經濟的健康持續發展。
?。ǘ﹤€人住房信貸有存在違約風險的可能
國內商業銀行現階段不良的住房貸款資產率基本上維持在0.5%之內，住房公積金個人貸款資產的不良率為0.24%，這無疑會幫助銀行維持并改善自身的資產質量。然而，很多商業銀行直接把開展個人放貸業務所獲得的資金視為優良資產加以推廣，而沒有清醒地認識到其背后隱含的風險。另外，我國的個人誠信資料系統還沒有進一步完善，銀行難以準確地評估貸款人的實際資信情況，所以銀行容易因此而產生不良的資產。
（三）房地產業的融資結構過于單一引發金融風險
進入新世紀以來，在高額利潤回報率的誘惑下，眾多企業紛紛進軍房地產市場，但是很少有企業能夠通過上市來進行融資，大多數房地產企業都是通過銀行貸款來融資。相關統計結果顯示，全國房地產依賴銀行貸款的在50%左右，而部分大城市的房地產開發商依賴銀行信貸資金的程度已經高達80%。由此可見，實際上銀行成為了房地產各種金融風險的間接或者直接承受者，房地產市場一旦出現某種問題，其所導致的風險自然就會傳遞給銀行。
（四）銀行與開發商之間在信息方面的不對稱引發金融風險
與銀行相比在占有信息源方面，開發商占據著很大的優勢。銀行客戶所在的行業具有廣泛性，而且銀行距離信息的源頭也比較遠，因此，銀行只能利用間接途徑來了解開發商的信息。而房地產開發商則對自身信息能夠全部掌握，也對開發房地產所伴隨的風險有清醒的認知。然而受到房地產高收益率的誘惑，以及我國信用制度尚且不健全的漏洞，房地產開發商會向銀行借款，而且可能是所謂的空手套白狼。開發項目一旦取得成功，開發商就能夠實現以小博大，從中牟取暴利;而開發項目一旦失敗，則承擔巨額虧損的一定是銀行。
?。ㄎ澹┫嚓P政策或者法律不健全引發金融風險
一個國家或地區的房地產市場是否繁榮，與該國家或地區出臺的相關的政策有密切聯系。目前，雖然國家連續出臺房屋限購政策和房地產調控政策，但是仍舊有些地區比較極端地強調房地產業推動經濟增長的作用，從而過分地依賴于投資房地產開發來拉動經濟增長，形成了所謂的土地財政。而當房地產開發企業不具備較高的資信，導致無法保證建筑工期或者房屋質量時，當下流行的以虛擬房地產作為抵押物進行貸款的做法，則會使銀行面臨巨大的金融風險。 三、有效應對我國房地產金融風險的策略
?。ㄒ唬﹪壹哟蠛暧^調控和監管力度以穩定房價
政府應進一步加大宏觀調控力度，引導并規范房地產企業實現良性競爭。具體做法是，積極調整現有的住房結構，持續建設廉租房和經濟適用房;全面改善住房需求結構，防止炒房等過分投機行為。同時，銀監會應該退出強有力的監管措施，定期或不定期檢查信貸業務，以有效規避銀行房地產信貸風險。另外，央行應該對房地產信息進行及時的披露，面向公眾引導其合理的購房預期，從而進一步規范市場行為。
?。ǘ┙∪珎€人和房地產企業的信用體系
由于商業銀行與客戶和房地產企業的信息不對稱，導致銀行無法全面了解和掌握個人與企業的信用信息。鑒于此，2006年我國建立了覆蓋全國的信用信息基礎數據庫，收集存儲了大量的個人和企業在信貸方面的基本信息，但是運行至今仍存在一些問題，如信息不完全透明、在信用體系中沒有納入有關信用參數、資源比較分散、沒有完全構建共享機制等。這些問題都可能導致銀行隱含金融風險。因此，需要在全國范圍內進一步健全和完善信用體系，從而幫助銀行精準有效判斷貸款申請人或企業的資信狀況，切實防范道德風險和提高貸款的質量。
（三）建立針對房地產融資的多層次體系
長期以來，在我國的房地產融資市場中，商業銀行一直是參與的主體，其他專業信貸機構嚴重參與不足。而房產信托和基金、房地產債券由于發展不充分，它們作為我國房地產融資的途徑其貢獻率有限。股權融資具有比較高的門檻，中小房地產企業難以大大上市標準而無法通過股市融資。再加上近年來國家不斷加大金融宏觀調控力度，銀行信貸持續緊縮，導致大部分單一依賴于銀行信貸的房地產企業進一步加大了資金壓力。鑒于此，亟待建立多層次、多渠道的融資體系，使不同的房地產企業能夠通過合適的渠道進行融資，從而進一步降低對銀行貸款的依賴，有效分散稀釋金融風險。
?。ㄋ模┙∪晟朴嘘P的房地產金融法律法規
目前，國家和地方層面都制定實施了一系列有關房地產的金融法律法規以及規章，但是規定得不具體，沒有完全形成體系，也就是說，房地產金融法律法規建設與房地產經濟的發展速度不相適應。而要發展多元化的房地產融資平臺或載體，就自然會出現一些新的融資工具，需要針對性的法律法規來加以引導和規范，否則必將會導致管理的混亂。因此，必須要建立和完善房地產金融法律法規體系，從而積極引導、嚴格約束新型融資工具，使它們的組織形式、資產組合、流通轉讓、收益來源和分配等更加規范，以保證我國的房地產融資能夠多元且規范發展。
?。ㄎ澹┘訌姳O測和預警房地產金融風險
應加快建立健全房地產金融風險預警系統，從而能夠對于整體的房地產市場供需走勢與供需結構變化進行具體分析，經常性和持續性地監測與分析房地產金融風險，針對監測與分析的結果及時調整貸款的投向，以確保房地產金融的安全與穩定發展。
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