淺談房地產企業融資問題及建議
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摘 要 融資是房地產企業（簡稱“房企”）經營活動的重要內容之一，也是當前很多房企面臨的一大難題。在監管全面封堵房企融資的當下，后續房地產投資會大概率出現加速下行，而且趨勢可能會持續。對房企而言，如何擺脫融資困境并安全過冬是目前需要探討的課題?；诖吮尘?，本文以房地產企業為研究對象，對其融資渠道和融資方式問題展開研究。首先闡述融資的基本理論和房地產企業的融資渠道和融資方式;然后結合實際，深入研究現階段房企融資面臨的問題;最后從現金流、資產證券化及傳統模式轉型幾個方面，提出促進房地產企業走出融資困境的建議。希望本文能夠對房地產企業順應市場變化、及時做出戰略調整、走出融資寒冬提供參考。
關鍵詞 房地產企業 融資渠道 融資方式
近年來融資難度大、無法降低資金成本已成為房地產企業的痛點。自房地產行業實施調控以來，房企融資越收越緊。除了傳統的銀行融資，房地產企業通過信托、私募基金等非傳統類渠道融資，都將受到重點關注和監管。在此背景下，本文希望通過對房地產企業融資困境的分析，沖破傳統的融資思維束縛，為房企走出融資困境提供一些方向與建議。
一、融資的基本理論
融資是指通過相關融資渠道，采用一定的融資方式，有償獲得資金使用權，為企業提供短期或中長期資金支持。目前企業主要的融資渠道有銀行、信托、基金、證券市場、保險等。融資方式包括直接融資和間接融資兩種：直接融資通常獲得的是自有資本，即股權投資，優點是可以采用多元化投資分散風險，缺點是增加了經營決策方面的約束與管理難度;間接融資通常獲得的是借入資金，優點是融資速度快，融資成本相對較低，缺點是必須按時還本付息，融資風險較大。所以，融資決策中最關鍵的問題是確定融資渠道和融資方式，在確定融資方式和融資渠道時，主要考慮融資成本與融資風險。融資成本低的融資方式必定融資風險高，反之亦然，融資決策就是使融資成本與融資風險達到最佳組合。
資本結構的啄序理論認為，如果需要籌資，公司首先傾向于采用內部籌資方式，因為內部融資方式不會傳導任何可能對股價產生不利影響的信息;如果需要外部籌資，公司將優先選擇債權籌資，再選擇其他外部股權籌資。
根據啄序理論，企業融資的目的就是當企業資金短缺時，在融資風險一定的情況下，以最低的融資成本籌措到適當期限、適當額度的資金，以取得最大的收益，從而實現資金供求的平衡。企業需要可持續發展，尤其是房地產開發企業，現金流是企業賴以生存的命脈。從“前融配資拿地”到“土地與在建工程抵押”，再到建成后“自持物業的經營性貸款”，融資就是一道貫穿始終的流動血液，可以盤活企業資金，緩解企業壓力，為企業的生存與發展提供必不可少的支援。
二、房地產企業的融資渠道
我國房地產融資的渠道較多元化，銀行融資是目前最傳統也是運用最成熟的方式。隨著市場經濟的變化發展，各類基金、信托、券商及保險也應運而生，豐富了房地產行業的融資渠道。
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1.表內融資。銀行的表內融資最普遍的融資方式就是項目開發貸，需滿足“432”條件，即四證齊全、三成資本金和二級資質。其次就是土地儲備貸款，但根據財綜〔2016〕4號文規定，自2016年1月1日起，各地不得再向銀行金融機構舉措土地儲備貸款，其已被禁止。次年財綜〔2017〕62號文再次強調了“不得通過地方政府債券以外的任何方式舉借土地儲備債務”。最后是經營性物業貸款，授信額度一般與租金收益掛鉤，通過CMBS（Commercial Mortgage Backed Securities，商業抵押擔保證券）完成貸款流程。
2.表外融資。一般的融資渠道和融資方式有：銀行自有資金+券商資管、銀行理財+券商資管、并購貸款以及非金融企業債務融資工具等。表外融資對資金用途、通道以及投資管理監管的限制條件比較多。
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投資方式主要有股權投資、可轉債債轉股類、明股實債、股+債。其中，股權投資是目前的鼓勵方向，也是操作性最強的;而明股實債存在合規性風險，操作受限;最后是股+債的形式，需要一事一議，同時考慮資本弱化條件。
（三）信托
信托也是我們通常所說的“非標債權業務”，2017年5月，銀監會發布《關于規范銀信類業務的通知》，之后多家信托內部發文，禁止通道業務，目前股權投資為主要業務轉型方向。
（四）券商
券商的類型較多樣化，常見的幾種融資方式有公司債、企業債、境外發債、資產證券化和IPO定增。公司債對貸款主體和綜合指標有較高的要求，資產證券化（REITs）是目前大多數企業融資的研究方向。
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保險資產管理機構提供的融資方式一般分為債權投資計劃、股權投資計劃、資金支持計劃和保險私募基金，均需要各自滿足特定的條件方可操作。
三、當前房地產企業面臨的融資問題
在金融支持實體經濟背景下，涌入房地產的資金正持續被嚴控。雖然房地產企業的融資渠道很多，但因眾多限制條件及政策的出臺，可落地的渠道卻寥寥無幾。
2019年，銀保監會先后在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，檢查要點包括房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況。不僅如此，多家銀行停貸的消息一度沸沸揚揚。看似無直接聯系的信息背后，是涉房貸款的悄然革新。
（一）房地產貸款加大嚴控
2019年以來陸續出臺了一系列針對房地產企業金融的調控政策，包括融資監管、信托預警、外債約束、LPR（Loan Prime Rate，貸款市場報價利率）改革、銀行檢查等手段，現各家銀行對房地產開發貸的準入均持謹慎態度，并會嚴審企業資質、資產負債率及凈資產。這一系列措施使得房地產企業融資約束大大增加，資金缺口變大。在2019年下半年，央行宣布降準的同時，也明確表示同步釋放的9000億資金不會投入樓市。降準雖然對房企融資的影響非常間接，但缺錢的企業依舊是危機四伏。額度的全面收緊，不僅會提高資本成本，也會影響最終的融資結果。以深耕產業園15年的北京天瑞金集團南京區域公司為例，截至目前，合作的當地幾家銀行中，即使已取得批復的房貸，也未有一筆獲得放款審批。 ?。ǘ┓抠J利率歷史性變革
2019年8月25日，央行發布公告：自2019年10月8日起，新發放商業性個貸利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，房貸利率正式掛鉤LPR。表面上看，新標準的房貸利率下限均低于當前實際貸款利率，但這并不意味著房貸降息。特別是對房地產企業融資貸款而言，相對資金成本較低的是傳統的銀行融資方式，但目前的貸款利率也在逐年上升，以江蘇南京地區為例，一些非國有銀行的放款利率已經高達10%以上，其他融資渠道的利率也有不同程度的提高，甚至達到了20%。由此可見，央行降準并未給房企融資帶來利好消息，房地產企業的融資成本依舊只增不減。
?。ㄈ┓康禺a企業內部的迅速擴張
房地產企業的特性就是“高周轉、高負債、高杠桿”。在開發的前端需要大量的資金投入建設，一般來說，企業的自有資金投入占比為30%～50%，在銷售回款未達到預期之前，剩余的建設資金往往需要通過融資來補足，甚至有的房企將融入的資金作為實現資金平衡的重要來源之一?；诖?，一些企業不惜以高資金成本取得融資，來滿足自身快節奏的擴張，粗放型運作整個開發過程的資金，沒有考慮如何令資金使用效率達到最大化，導致企業承擔巨大的償債風險。
四、沖破房地產企業融資困境的建議
融資是為了企業更好地經營，但不能為了擴張而盲目拉高負債，導致資不抵債。尤其是在房企政策調控的當下，與其在傳統的融資方式里夾縫生存，不如冷靜分析市場局勢，順勢而為，另辟蹊徑。
?。ㄒ唬┳⒅噩F金流，放緩擴張腳步
易居企業集團有限公司的CEO丁祖昱曾說：“拿錢比拿地更重要，回款比銷售更重要?！边@句話不僅強調了現金流對企業生存的重要性，也道破了房地產企業正面臨資金難題。企業不應只單一注重融資擴張，畢竟借的錢遲早是要還的，必須實時把控資金風險，關注現金流平衡，實行現金流和融資雙管理原則。隨著傳統銀行融資的比例下降和融資成本的不斷增加，海外融資的步伐也在持續加快。越來越多的房企通過股權融資，特別是利用境外的股權融資和境外發債來補充現金流。
?。ǘ┵Y產證券化的想象空間
在樓市調控的大趨勢下，房企的融資渠道并未完全被堵住，一些融資產品還是被鼓勵和支持的，這就是我們現在說得最多的資產證券化，或將成為房企資金的重要來源。資產證券化就是引入大量的民間資金，這種方式可以彌補甚至超過融資受限的資金。實現房地產資產證券化、擴大股權融資規模、降低杠桿比例，將會為市場注入新的活力，從而滿足部分融資需求。未來，利用資產證券化融資能力的差異，也將重塑房企競爭的新格局。
?。ㄈ﹤鹘y房地產企業向產業運營綜合地產轉型
單一的傳統房地產開發模式日趨受限，眾多龍頭房企已經向綜合體運作模式轉型，也就是產業地產綜合體。產業地產相對小眾，但足以吸引眼球：他們的客戶群不是個人，而是企業;他們的運作模式不是高周轉快節奏，而是銷售轉入+園區運營。這種模式的優勢在于企業與客戶共同可持續發展。產業地產的融資模式有所雷同，但也有所區別，可以為融資帶來更廣闊的途徑。
1.銀行貸款。大多數產業地產都屬于國家重點扶持的產業，如南京江寧地區就有很多高新技術產業等定向招商的園區、小鎮、藥谷等。這一類企業中，還有一些與政府合作拿地開發建設的產業園，借助政府平臺，往往更容易獲得銀行金融政策的支持，甚至能享受一些優惠政策。另外，產業地產后期會有自持資產的運營，因此經營性物業貸也是產業地產常用的一種融資形式。因為有政府的支持、產品相對簡單，風險相對于房企也較小，越來越多的銀行愿意針對產業地產融資，開拓新的業務渠道。但在目前，產業地產沒有明確的產品定位和相關政策，銀行的風險評估還是游離在房企融資和運營服務類企業融資之間，沒有一個統一的標準，但相信通過一次次的成功合作案例，未來的市場一定會打開。
2.園區PPP。園區PPP模式是從公共基礎設施建設發展起來的一種優化的項目融資與實施模式。通過PPP合作，可獲得政策性銀行部分低息、部分免息的貸款和財政補貼。政府與產業地產商運營這種模式，雙方都能獲益，達到雙贏。
3.房地產信托投資基金（REITs）。產業地產項目可以將已建成項目預期租金收益打包進行項目資產證券化，為園區的進一步開發或者其他園區開發提供資金支持，保證園區滾動可持續開發順利進行。在多種融資渠道受限的情況下，產業地產的融資模式在向REITS傾斜。通過這一市場化的融資途徑，可以盤活企業的存量資產（如一些只租不售的項目），從而加快建設資金流轉。也可以通過REITs收購已建成的物業或合作經營等模式，吸引更多的社會資本參與開發建設。
五、結語
雖然當前相關政策的調控對房地產行業沖擊很大，但市場倒逼的結果就是創新。社會在變革，市場在變革，如果企業依舊以傳統的運作思維，繼續守舊“以不變應萬變”的話，遲早面臨被淘汰的結局。如果房企能夠順應市場變化，及時做出應對及戰略調整，就能可持續地存活下去，甚至可以利用市場的變革，拉開同行差距成為佼佼者。房地產企業的冬天來了，相信春天也不會遠了。
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參考文獻
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