房地產投資風險和決策分析
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摘 要 隨著我國經濟的不斷發展，房地產以特殊的形式對我國產生了重大影響，自20世紀80年代中國拍賣土地使用權以來，中國房地產業進入了一個新階段。近年來，中國的房地產業已成為國民經濟的支柱產業，但在房地產項目投資過程中，大多數房地產項目投資參考房地產相關的投資經驗，房地產項目投資的風險防控并沒有形成一套科學、系統、務實的系統，投資項目風險防控的分析缺乏科學務實性，且大多數投資項目在投資者投資完成以后就沒有專人管理，這樣的投資項目缺乏專業性、安全性。此類情況的出現有效激勵和推動了房地產企業投資風險防控的加強及投資項目系統管理。本文主要分析目前房地產項目的主要投資風險，并為相關從業人員提供參考。
關鍵詞 房地產 投資 風險 決策
一、引言
房地產業是國民經濟的支柱之一，其經營和發展直接關系到國民經濟、人民的生計以及社會和經濟的整體發展。房地產行業投資資金需求量較大、建設周期長，政策變動影響房價波動大以及易受不確定因素影響。改革開放后，我國由計劃經濟體制向市場經濟體制轉變，也為房地產業積極發展提供了良好的契機。我國房地產市場發展迅速，但與發達國家和地區相比仍存在較大的差距，市場化程度不高，相關法律制度仍有待完善，受到政策環境的影響很大?；诎l展現狀，須識別房地產投資風險，及時規避及控制，提高房地產投資決策的準確性。
二、房地產投資的主要特點
基于房地產項目的特殊屬性，房地產投資評估方法也相應具備專業性，項目開發前應做好詳細的投資方案及計劃，充分考慮房地產開發的動態過程中預計出現的各類風險及相應程度，量化至評估數據中，在項目投資前期測算中體現其風險性，最終影響項目利潤，從而依據評估結果作出項目投資決策。另外，在投資評估方案中應提示具體項目的投資風險，依據不同風險出具相應對策，如該項風險不可避免，結合項目投資者風險厭惡程度及項目整體情況分析，判斷項目是否具備可投資價值及深入研判的需求。
房地產項目的投資風險分析的定義源于發達國家，歷經發展已開始將房地產投資的重點轉移到投資成本管理和前期投資決策過程中的風險識別上。少數發達國家在房地產風險管理研究方面取得了重大進展，形成了相對完整的房地產風險管理研究領域。我國對房地產項目投資風險意識較為欠缺，當前房地產項目投資中對經濟風險的重視程度逐年增加。我國房地產業協會會長馮俊近期指出，房地產發展要有風險意識、大局意識、精品意識和聲譽意識。目前，房地產市場發展過程中，風險防范意識確需加強;房地產與社會方方面面的聯系非常緊密，不能只從一個行業或者一個企業的角度來看待房地產問題，房地產發展需要“高質量發展”和“工匠精神”，提高房地產開發的精度。
三、房地產投資風險決策存在的問題
綜合房地產項目投資系統及非系統風險，區位選擇在項目投資及開發過程中呈現較高敏感性，區位選擇一定程度上決定了項目未來的發展。區位選擇主要可分為兩大類：其一，從宏觀層面上理解，為項目所在地區域選擇，綜合該區域經濟基本面分析及政策導向，其中政策調整對項目投資開發影響顯著，如“限價、限購、限售”調控政策出臺，將直接影響待開盤項目的售價定價，如在前期投資過程中未提前識別該風險，最終定價低于項目成本價格，將造成項目投資虧損。其二，從微觀層面分析，以城市建成區為核心，消費市場輻射范圍內為最佳，該選擇的前提為具備優良的交通路網及通達性，如以廣州天河區為核心建成區，選擇增城區中心鎮為投資區域，國道路網及地鐵網線覆蓋，交通通達程度較高，廣州市區的消費市場可覆蓋至此區域，因此此區域具備投資潛力，可進行具體項目研判。
四、完善房地產投資決策的有效措施
通過構建風險管理體系完善房地產投資決策。首先，在房地產項目投資階段，加強項目風險識別環節工作，結合類似項目投資的經驗以及客觀情況，梳理項目存在的風險因素。其次，在制定投資方案時，將該風險因素量化賦值，通過動態測算進行科學性計算，測算出包含風險因素的結果，提升投資決策的準確性。再次，進行投資實施階段的監控及預測，由于周期長，增加了房地產項目投資的系統風險影響的可能性，前期在研判房地產項目時，應從宏觀結合微觀投資環境，對項目所在市場作出科學的判斷，依據歷史投資決策數據，定位階段需要及時進行市場調研，并進行詳盡的可行性分析，同時在項目上馬時進行項目開發整體計劃制定，明確各個事項完成節點，責任到人，明確考核機制。最后，針對項目客觀產生的風險，前期制定投資組合計劃，待投資風險實際產生時，實時調整并實施，以分散整體投資風險。
五、結語
構建房地產項目風險管理體系是提升房地產項目投資決策準確性的關鍵，以房地產項目風險識別、度量及管理策略為前提，制定投資方案，監控并預測將出現的風險，及時調整投資組合策略來分散投資風險，依據不同的房地產企業發展戰略，找到符合自身發展的風險管理體系是未來房地產項目投資發展的重要方向。
（作者單位為華南理工大學、恒大地產集團有限公司）
參考文獻
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