房地產企業財務管理中存在的問題與對策
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摘 要 近20年，房地產行業始終保持著高速穩定發展的狀態，又因其處在國民經濟鏈條的中間環節，對國民經濟的重要性不言而喻。宏觀政策調控的過程，也是行業整合的過程。在未來房地產行業的行業集中度不斷提高的背景下，優勝劣汰的格局不可避免，加強房地產企業自身建設，成為一個重要課題。本文闡述房地產企業財務管理中存在的問題，分析其產生的背景和原因，提出相應的解決對策，希望能為房地產企業的良好發展提供參考意見。
關鍵詞 房地產企業 財務管理 問題 對策
一、前言
房地產行業成為近20年的熱門行業，全民參與，無論是開發的熱情還是購房的熱情，都達到了空前的繁榮。房地產行業的迅猛發展，掩蓋了企業管理中的很多問題。隨著國家政策的調控、市場的降溫，房地產企業高歌猛進的“黃金時代”已經結束，接下來進入了拼質量、拼服務、拼管理、拼成本控制的“白銀時代”。在這種市場條件下，加強財務管理，規避財務風險，提高企業效率，直接關系到企業的生存發展。
二、房地產企業財務管理的特點及問題研究的必要性
房地產企業財務管理存在以下3個特點：第一，開發周期長，資金投入大。房地產行業是個資金密集型行業，規模效應明顯。第二，專業化程度高，對專業人才的要求較高。房地產行業不僅需要大量懂工程的技術人員，也迫切需要有財務管理經驗的財稅方面的人才。第三，全面成本預算控制的難度大。房地產行業從立項、施工建設，再到銷售與竣工驗收，各環節錯綜復雜，緊密聯系，成本預算控制是一條主線，自始至終要嚴格把控。
隨著國家對房地產行業的宏觀調控，房地產企業由原來的高增長慢慢趨于正?；Ｆ髽I管理也由粗放式經營向精細化方向轉變。競爭加劇，利潤率降低，資金鏈收緊，市場趨于飽和，房地產企業目前面臨著嚴峻的考驗。房地產項目投資時限長，金額大，各種規劃報批手續復雜，一旦立項，很難改變。這就要求企業有良好的抵御內部外部風險的能力。在開發建設前對投資、融資、經營等各方面有完備的計劃，在建設期有良好的監督管理體系，從各方面來保證項目按預期目標實現經濟效益與社會效益。建立全面的財務管理體系，健全組織機構，強化內部控制制度，是房地產企業生存和發展的重要保障。
三、房地產企業財務管理存在的問題及原因分析
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管理層對財務管理的重要性認識不足。房地產企業管理層，尤其是決策層，多技術出身，財務知識匱乏。而財務人員也停留在記賬算賬的層面，缺乏全面成本管理的理念，沒有發揮財務管理的作用。很多房地產企業存在“小企業，大股東”的問題，企業管理中一個人說了算，“一支筆”現象嚴重。在企業的初創階段，企業的創始人擁有絕對的話語權，對企業的決策和效率有著促進作用。但是當企業發展到一定程度后，企業項目分散，好的決策機制必不可少。
房地產企業的財務管理工作從拿地、施工、銷售，貫穿整個開發過程。尤其在建設與銷售環節，資金大出大進，如果沒有統籌安排，資金運作體系不健全，會直接導致企業面臨巨大的風險。比如，有的企業在預售階段，會有大量的資金回流，企業老板一看資金閑置，就盲目投資新項目，殊不知項目離完工還有巨大的資金缺口，一旦新項目沒有按期回籠資金，老項目的完工就受影響，銷售合同就無法按期執行，面臨著直接的賠付責任。也有很多企業在這個過程中背負了成本較高的社會資金借款，最終導致資金鏈斷裂。
?。ǘ┤狈ν晟频臎Q策體系
近20年，房地產成為一個熱門行業，許多之前并不熟悉這個行業的企業也匆匆上馬項目。對于一般的小開發企業而言，只要是開發，就意味著賺錢，管理好與壞，只存在賺多賺少的問題。所以其對風險重視程度不夠，對預算控制、成本控制缺乏專業化的管理，主要表現在以下幾方面：
1.立項伊始，項目可行性研究流于形式
企業做可行性報告往往是為應付銀行借款等業務，實際指導意義不大。很多企業沒有足夠開發經驗與應對風險的能力，盲目上項目，憑著一股熱情，拍腦袋拿地。對市場和政策沒有充分把握，資金沒有計劃。過分樂觀估計市場，過分依賴銷售回款或銀行貸款補充建設資金。隨著銷售市場的成熟和國家調控政策的影響，房地產行業已由賣方市場轉為買方市場，過去那種以30%的自有資金就可以啟動房地產項目的時代一去不復返了。粗放式的管理已經被淘汰，追求質量和成本效益，增加產品的競爭力，成為生存和發展的必經之路。
2.招投標工作財務參與少
合同條款約定不細致，直接導致后期執行中產生分歧，增加企業成本。招投標實際上就是選擇合作伙伴，后期的工程進度、質量及合同履行質量都由他們來保證。企業在選擇合作伙伴的過程中謹慎性不足，中標條件更傾向于資質、投標金額等因素，對投標單位的履約能力、財務能力調研不足，導致后期施工過程中配合出現各種問題。合同約定不嚴謹，特別是在“營改增”之后，發票的約定更為嚴格，發票種類、稅率的約定直接跟成本管理相關，財務人員參與給出專業的意見，顯得尤為重要。
3.企業內部各部門信息溝通不及時
內部各部門各自為政，信息溝通不暢。房地產項目開發是個系統工程，合作建設單位多，協調調度難度大，如何保證順利推進，按時完工非常重要。施工階段的各種資金安排隨著工程進度會有大量的調整，建設單位之間也會有費用穿插的問題，例如罰款，質量問題，水電費分攤，垃圾清運的分攤。工程部門與成本部門、財務部溝通不足，導致各種信息滯后，會給企業帶來很多隱患。
4.決算工作拖延過久
許多房地產企業對決算不重視，收尾工作拖延過久。決算時間要求不嚴格，往往認為決算完就面臨著付款。建設單位不主動，開發企業就能拖就拖，殊不知這一看似節約資金成本的舉措，會帶來很多不良后果。一是房地產項目員工的流動性比較大，項目完工后，在施工過程中出現的問題，只有當事人最了解情況，一旦拖延過久，相關人員離職，再去核實之前的問題就會產生諸多不便。二是施工單位在大部分工程完工后，人員撤離，工程資料如果不及時交接，很容易因各種原因導致資料不完整，影響竣工驗收。三是如果決算不能按期完成，直接影響銷售合同的執行，面臨巨大的違約風險。 ?。ㄈ┴攧杖藛T專業能力欠缺
財務人員的專業勝任能力直接決定著企業財務管理的水平。很多中小房地產企業是家族企業，財務人員多為親戚入職，整體的專業素質不高。實際上，房地產行業對財務人員的要求非常高。無論是投融資的業務，還是稅務籌劃的考慮，都需要較強的專業判斷能力。財務停留在記賬算賬的基礎上，沒有能力參與管理工作，各種財稅政策掌握不足，財務核算和稅收政策把握非常被動，無法發揮財務管理的作用。
?。ㄋ模└鞑块T融合程度不足
房地產行業專業化程度高，各專業間缺乏了解。很多轉型房地產行業的企業有了項目以后，現招聘各個崗位人才。大家熟悉過程短，專業不通，又各司其職，尤其是工程部一般在現場辦公，各部門缺乏融合。俗話說“隔行如隔山”，各部門人員交流不夠，信息不順暢，導致在工作協調中有脫節現象。大部分房地產行業財務人員對所在的行業和項目缺乏整體了解，財務部只負責核對合同、發票，對工程常識知之甚少，無法準確了解工程各環節，無法在關鍵點上實施控制。工程人員只負責工程質量、進度，對財務知識不了解，對發票種類、稅收常識等不關注，有時也會增加企業的成本。
四、改善對策
良好的財務管理機制能有效防范企業的經營風險。企業在市場競爭中，面臨著各種各樣的不確定性，包括戰略、財務、市場、運營、法律等各方面的風險。正確認識和有效管理企業風險，有助于優化資源配置，為企業的發展提供強有力的保障。
?。ㄒ唬┢髽I管理層應加強對財務管理工作的重視
建立規范的公司治理結構和議事規則。企業應當結合自身的業務特點和管理要求，明確各職能部門在決策、執行、監督等方面的職責權限，形成有效的制衡機制。管理層對財務管理工作的重視程度，是企業實現財務管理目標的關鍵。好的財務管理制度，不是停留在紙面，而是需要層層分解、落實到各部門、各環節，形成及時有效的反饋機制。管理層通過了解和分析執行情況，總結存在的優勢和不足，有針對性地采取措施，提高經營管理水平。
?。ǘ┙⒖茖W的決策體系
房地產企業建設項目投資是一個非常復雜的系統工程，涵蓋了市場、技術、經濟、建設、財務、社會等方方面面。企業決策的規范化、程序化管理，也是明確責任，化解風險的保證。
第一，在立項階段，企業應當組織內部團隊或者委托具有專業能力的第三方機構開展財務可行性研究，深化項目調研和實地考察，出具切實可行的項目分析報告。
第二，財務部門要積極參與到招投標工作中。參與合同談判，發揮專業判斷優勢，規避企業風險。
第三，推行全面預算管理，加強部門間溝通協作。首先，財務管理不只是財務部門的事情，全公司各部門都應積極參與，樹立全員成本效益意識。其次，預算范圍應涵蓋企業的所有經營活動，各部門、各環節緊密配合。最后，嚴格預算執行，做到管理流程中動態管理，全流程跟蹤。部門間要通力合作，建立科學的管理流程，嚴格審批手續，才會在高效的運轉過程中忙而不亂。
第四，及時做好竣工決算工作，做好收尾工作?？⒐を炇帐莻€比較漫長的過程，工程量核實、核對簽證、各種資料準備、責任分攤、后期談判，需要工程部、成本部、財務部、法務部、物業部，甚至銷售部（有工程抵頂或者交房出現返修現象）等各部門配合。建立良好的項目完工后評估制度，總結評價工程項目預期目標的實現情況和投資效益，并以此作為業績考核和責任追究的依據。
?。ㄈ┨岣哓攧展芾韴F隊整體素質
高效的財務管理團隊決定著財務管理的效果。引進專業的財務管理人才，提高管理水平。完善財務管理制度，規范核算體系，嚴格按制度執行，建立考核機制，借助財務信息系統管理，形成統一化管理。管理人才通過定期學習培訓，掌握專業知識，提高專業技能。
?。ㄋ模┘訌姌I務部門與財務部門的融合
通過組織會議和交流培訓加強業財融合。定期召開預算執行分析會議，分析預算執行中存在的問題，找出差異，分析原因，提出改進措施。在這個過程中，各部門要相互溝通各自的計劃和需求，消除信息的不對稱，確保行動一致。財務人員多去了解項目，不僅僅是停留在合同與核算的層面，多參與招投標會議、進度調度會、決算會議等，加強與工程人員的溝通交流學習。通過學習，及時準確掌握工程進展情況，以便對資金、投融資計劃有更好的安排。財務人員也要及時傳達最新的財稅政策，讓各部門都能及時知悉，以便在工作中更好地應用。
五、結語
本文通過全面剖析房地產企業財務管理中存在的較為普遍的問題，分析了產生的原因和背景，提出了企業要想提升自身的競爭力，就必須全面加強財務管理工作的必要性。提升效益，降低財務風險，為企業的可持續發展提供良好的基礎。
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